NPL투자기법

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▲내용 뉴스프리존

경매로 수익을 내기가 쉽지 않은 개인 투자자들은 좀 핫한 물건의 입찰에 참여한다. 그러나 순간 ‘경악’을 금치 못한다. 참여자들이 20~30명이 넘고 감정가를 웃도는 낙찰가도 많다 보니 이제는 NPL 투자가 아니고는 낙찰을 받는다고 해도 수익을 내기가 쉽지 않다. 그래서 NPL 학원이 우후죽순으로 생기는데 경매 외 NPL에 대한 정확한 공부 없이는 NPL 매입과 입찰에 애로가 따른다.

NPL을 어디에서 사와야 하는지, 얼마에 사와야 하는지, 배당과 유입 절차는 어떻게 되는지, 처음 접근하는 사람들은 어렵고 도무지 방법을 찾기가 쉽지 않다. 원하는 물건을 검색했어도 유통 경로 없이 그 물건을 낙찰받기 쉽지 않다. 하지만 금융기관에서는 특히 개인 투자자가 쉽게 접근하기 쉬운 제2금융기관에서는 풀(pool) 방식 벌크 세일로 담보를 매각하기보다 개별적으로 NPL을 매각하고 많은 매수 의향서를 제공받길 원한다.

연체 채무자에게 상환독촉 최고서를 보내고 그래도 정상 전환이 쉽지 않은 채무자에게는 임의경매 예정통지 및 경매실행 예정통지서를 보내고 채권추심 대신 임의 경매를 진행한다.

직접 채권추심에 따른 시간과 비용을 절약하기 위해 NPL 대상을 선별해 AMC에 메일을 발송하고 매수 의향서에 의해 매각을 한다. 경매 진행 NPL투자기법 과정으로 채권을 회수하기보다는 쉽게 건전자산으로 운용이 가능하고, 연체와 충당금 감소 이익을 내기 때문이다. 이때 금융기관에 접근하는 노하우와 인맥이 있다면 유리한 부분이 많다.

부동산 경매는 NPL 투자법으로 두 가지 재테크가 가능하다. 첫째, 법원에서 경매에 참가해 낙찰받는 방법이다. 둘째, NPL자체 투자법이다. 금융기관은 담보를 근저당권을 설정하고 대출을 한다. 그리고 대출 차주가 3개월 이상 이자 납입이 지연되면 독촉을 한다. 과거에는 정상 전환이 불가한 대출금에 대해서는 경매를 진행해 자금을 회수했다. 그러나 경매로 자금을 회수하면 8개월 이상의 기간이 소요된다.

NPL은 자금을 1개월 이내 회수할 수 있기 때문에 금융기관에서는 부실한 대출금을 빨리 처분해야 손실과 연체대출을 줄이고, 충당금 환입으로 이익을 낼 수 있다. NPL은 금융기관과 개인 투자자 모두에게 이익이 된다. NPL 투자 시 전, 답, 임야는 도로가 확보되어 있는지, 도로에 대한 개설 또는 점용 허가 여부부터 지목 변경이 가능한지를 확인해야 한다. 개발 분담금에 대한 추가 부담과 토지이용계획원을 참조해 해당 건축과에 방문하고 건축 허가 가능 여부 등을 확인해 종래 목적으로 활용하기보다는 개발 가능한 물건인지에 초점을 맞춰야 한다.

토지에 대한 NPL 협상은 더 낮은 가격으로 NPL투자기법 매입이 가능하다. 경매개시 결정이 되고 감정가가 책정되면 주거용 부동산을 제외한 비주거용 물건은 최저 유찰가를 기준으로 그 시점에서 NPL 매입 협상이 유리하다. 청구액보다 낮은 금액으로 매입, 입찰하고 지목변경 등의 용도변경으로 고수익을 낼 수 있기 때문이다.

부실채권,NPL이란?

특수경매로 최고의 기량을 뽐내다, 땅 짚고 헤엄치는 NPL을 보고 투자자로 변신, NPL로 돈 버는 방법은 다양하다.

NPL을 알아도 투자는 어렵다(개인은 유동화 회사에서 NPL 구매를 하지 못한다)

NPL경매로 재벌 오너를 꿈꾸다

- 흑자 부도난 공장들을 인수하여 정상화 후 수익은 실현하고 계속 운영

Non Performing Loan(무수익여신,부실채권)의 약자(NPL)로 3개월 이상 원금이나 이자가 연체된 대출 채권이다.

연체 근저당권부 대출채권, 부실채권, 무수익여신, 고정이하여신 등 연체된 무담보 신용대출 채권과

연체 근저당권부 대출채권이 있는데, NPL시장에서 거래되는 것은 연체 근저당권부 대출채권이다.

NPL투자는 부동산 지식, 경매지식, 질권대출(금융), 근저당권(NPL) 지식을 융합한 투자의 최고봉이다.

자산 건전성 분류표(5단계)

정상-------정상 : 1개월 미만의 연체대출 채권

정상-----요주의 : 1개월 이상 3개월 미만 연체대출 채권, 세심한주의나 사후관리 필요

부실채권 - 고정 : 3개월 이상 연체대출 채권, 채권회수에 상당한 위험발생으로 판단

부실채권 - 회수의문 : 3개월 이상 12개월 미만 연체대출채권, 회수에 심각한 위험발생

부실채권 - 추정손실 : 12개월 이상 연체대출 채권, 손실처리 불가피

저당권은 NPL의 대표적인 투자상품이다.

저당권자는 채무자 또는 제3자가 제공한 담보로 제공한 부동산을 이전 받지 않고 관념상으로만 지배하고 있다가

다른 채권자보다 자신의 채권을 우선변제 받을 권리가 있다.

(즉, 저당권 자체 경매신청권능과 우선변제 권능이 있다)

은행 대출의 건전성은 연체 대출금이 10억일 경우 고정일 때 2억원, 회수의무 5억5천만 원의 대손충당금 필요

정상 1% - 요주의 10% - 고정 20% - 회수의문 55% - 추정손실 100%

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물건분석 - 부동산의 가치 분석

채권분석 - 부실채권의 가치 분석

경매 낙찰 예상가격 판단하기

채권행사 금액(내가 받을 돈) 계산하기

NPL의 수익성,비교사례

백화점 상품권 할인판매점엣 10만 원짜리 상품권을 8만 원에 구매 후, 백화점 세일기간에 10만 원짜리 상품을,

이 상품권을 주고 8만 원에 구매했다면, 2만 원을 남겨 주므로 6만 원에 구입하게 되는 결과가 된다.

NPL 구매는 어떻게 하나?

유동화 회사(SPC) : 유암코, 대신F&I, KB자산운용 등등

경매물건 중에서 유동화회사로 채권자가 변경된 물건을 구입

저축은행, 새마을 금고 등 제2금융권의 부실채권을 대위변제로 매입

* 2016년 7월25일 대부업법 개정 : 개인의 부실채권 매입제한 대부법인 설립투자, 개인은 대위변제투자로 NPL투자

배당금 수령 효과(배당투자) - 경매로 제3자가 낙찰 시 명도 없이 배당금 수령, 투자기간 짧고 현금화 편리

직접낙찰 효과(유입투자) - 채권 회수 금액으로 직접 낙찰 가능(채권최고액 범위), 일반경매보다 유리한 가격

소액투자 효과 - 3천~5천만 원으로 투자 가능, 매입가격의 80~90% 담보부 질권대출의 융자 효과

절세효과 - 수익금에 대해 비과세

상계처리 효과 - 채권자의 경매낙찰로 매각대금 NPL투자기법 상계처리, 고가 낙찰 후 , 장부상 손실매각으로 다른 물건의 양도세 납부세액과 상계처리

NPL투자기법

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    • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
    • 승인 2016.02.19 16:16
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      ▲ 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

      부동산경매기법에 NPL 투자기법이 가미되면 그 활용범위가 더욱 늘어난다고 할 수 있다. NPL 투자기법에는 다양한 방법이 있고 그 투자기법을 살펴보면 크게 배당금수령기법, 유입투자법, 채권회수기법, 재매각활용기법, 방어입찰기법, 양도세절감기법, 증여세절감기법 등이 있다. 지난번 살펴본 배당기법에 이어 채권회수기법에 대해 살펴보기로 하자.

      부동산은 구입하여 매각을 하게 되면 매각금액에서 구입금액을 차감한 차액에 관하여 양도소득세를 부담하여야 한다. 일반적으로 부동산의 양도소득세의 세율은 다음과 같다.

      부동산은 이러한 양도소득세가 있지만 NPL 양도세절감기법을 활용하면 양도소득세를 확실하게 절감하는 효과가 나타난다. 이는 NPL의 특성상 부실채권으로 인한 손실의 가능성이 있기 때문에 정부에서는 위험자산으로 분류하여 세금을 부과하지 않기 때문에 나타나는 현상이다.

      양질의 NPL 채권을 매입하고 차익실현을 하는 방법과는 별도로 부동산을 매수하는 전략으로 활용하게 되면 매입가격에서 NPL 채권의 수익이 발생하면 그 수익만큼의 비용을 높여서 매입하는 효과가 있기 때문에 차후 부동산을 매각할 떼 양도세를 절감하는 효과를 볼 수 있는 것이다.

      예를 들면 감정가격 10억인 부동산 물건이 경매로 나왔는데 금융기관이 부동산을 담보로 대출을 해주고 근저당 설정한 금액이 8억4,000만원이고 대출원금이 7억인 NPL 채권을 6억에 매입하여 8억4,000만원에 낙찰을 받은 경우를 살펴보면 다음과 같이 정리할 수 있다.

      첫째, NPL 채권의 배당시 수입금은 배당금액 8억4,000만원에서 채권 매입금액 6억을 차감하면 1억4,000만원이 된다.

      둘째, 본인이 입찰하여 8억4,000만원에 낙찰을 받은 경우 NPL 채권의 배당 수익금으로 1억4,000만원의 이익을 실현한 이후에 낙찰을 받은 부동산을 낙찰을 받은 가격과 동일한 8억4,000만원에 매각을 하게 된다면 실질적인 부동산의 매입가격이 8억4,000만원이기 때문에 양도차액이 없어 양도소득세를 납부하지 않아도 된다. 이는 매입금액과 매도금액의 차이가 없기 때문이다. 그로인해 1억4,000만원에 대한 양도소득세의 납부 비용을 절감하는 효과를 볼 수 있는 것이다.

      부동산을 경매로 구입하는 것은 시세보다 저렴하게 구입하고자 하는 목적이며 이는 비용을 최소화하고 수익을 극대화 하기위한 방편이다. NPL NPL투자기법 투자기법의 양도세절감기법은 이러한 부동산 경매의 장점과 NPL이라는 채권의 특성을 결부시켜 비용을 절감하는 NPL 투자기법이다.

      이러한 투자기법은 부동산 경매물건에 대한 권리분석과 배당분석이 선행되고 NPL 채권에 대한 수익성 분석이 정밀하게 이루어 질 때 수익을 창출하고 비용을 절감할 수 있는 방법이다. 이를 참고하여 경매로 입찰을 준비하고 있다면 NPL 매입을 통한 접근법을 활용해 보자.

      (서울 = 국제뉴스) 송영숙 기자 = 많은 사람들이 최근에 이구동성으로 하는 말이 있다 . "돈이 어디로 가야하는지 모르겠다." 코로나19로 인하여 사업은 갈수록 어려워지고 , 사람을 대면해야하는 사업은 거의 망하고 , 비대면사업은 그나마 근근이 유지는 하지만 전반적인 국민소득감소가 지속되는 경우에는 버티는 데에도 한계가 있다 .

      최근 정부의 아파트 시장에 대한 고강도 규제정책으로 인하여 종전에 아파트로 몰리던 시중의 유동자금이 새로이 갈 곳을 찾고 있다 . 은행의 금리는 실질적으로 마이너스가 된지 오래 이고 , 마땅히 투자할 곳이 없다보니 경제가 불안정한 상태인데도 주식시장은 선방하고 있는 상태다 .

      이와 같은 경제상황에서 최근에는 부실채권(NPL) 투자에 관심을 갖는 사람들이 늘어나고 있다 . 이미 재테크 수단으로 일반화된 부동산경매는 수도권 중심으로 낙찰가율이 100% 에 근접하고 있다 . 특히 최근 서울의 주거시설에 대한 낙찰가율은 97% 를 초과하고 있는 상황이다 .

      하늘의 별 따기가 되고 있는 청약 당첨을 포기하는 이른바 '청포' 의 대안으로 경매로 내 집 마련을 하려는 수요가 늘어나는 것으로 보인다 .

      부동산경매의 낙찰가율이 높기 때문에 아무래도 투자자 입장에서는 투자수익이 줄어들 수밖에 없다 . 이러한 상황에서 부동산경매보다 투자수익을 좀 더 높이고 , 리스크는 줄이는 부동산투자방법을 찾다보니 , 부실채권 (NPL) 투자로 투자자들이 움직이고 있다 .

      부실채권이란 약어로 NPL(non-performing loan)로 불리는 것으로 , 금융기관의 대출금 중 채무자의 사정으로 원리금이나 이자를 회수하지 못하는 돈을 말한다 . 구체적으로는 3개월 이상 연체된 대출을 말한다 . 금융회사는 3개월 이상 연체된 채권을 대출원금보다 낮은 가격에 매각하거나 또는 유동화해서 처리하게 된다 . NPL 투자는 이런 부동산 대출채권을 매입하는 것으로서 부동산자체를 대상으로 하는 경매와 차이가 있다 .

      부동산투자를 고려하는 투자자라면 NPL 투자가 항상 고수익을 보장하는 것은 아니며 , 투자에는 항상 리스크가 따른 다는 점을 유의해야 한다 .

      국내 NPL 투자의 최고권위자로 알려진 ㈜ 우드랜드자산관리 임정민 대표는 "무작정 NPL 투자는 금물이며 , 기본적인 공부를 통해서 NPL 투자의 원리와 내용을 익혀야 한다 . NPL 투자는 권리분석이 어렵고 , 복잡한 권리관계가 얽혀있는 경우가 많아서 충분한 공부를 하고나서 소액투자부터 시작하는 것이 좋다." 고 조언한다 .

      또한 임정민 대표는 "최근에는 자신이 투자할 NPL 투자대상 부동산도 확인하지 않고 투자회사에게 투자자금만 맡기는 '묻지마 NPL 투자'가 NPL투자기법 이루어지고 있는바 , 이런 방식의 투자는 큰 손실을 발생하게 되므로 피해야 한다." 고 강조한다 .

      일반 부동산경매보다 NPL 투자가 좋은 이유는 기본적으로 경매보다 투자수익이 크다는 점이며 , 뿐만 아니라 경매물건 분석이 용이하고 , 절세효과를 볼 수 있다는 점도 장점이다 .

      NPL 부실채권 투자를 위해서는 먼저 경매사이트 등을 통하여 물건검색을 하고 아파트 , 다세대주택 , 토지 , 상가 , 공장 등 투자물건을 확정하면 , 정상적인 낙찰에 지장을 줄 수 있는 하자가 있는지에 대한 권리분석을 한 후 물건현장조사를 통해서 시세를 확인하여 낙찰예상가를 예측한다 .

      임정민 대표는 "전에는 부실채권을 개인이나 법인이 제한 없이 매입할 수 있었으나 2015.7.24.개정된 '대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률' 은 부실채권을 매입할 수 있는 자에 제한을 두었다 . 개정 법률은 1년 의 유예기간을 두고 시행되었으며 , 동법 시행령 제6조의4 를 2016.7.6.에 신설하여 채권을 양도할 수 있는 자의 범위를 제한하고 있다 . 즉 , 등록된 대부업자 , 여신금융기관 , 예금보험공사 및 정리금융회사 , 한국자산관리공사 , 한국주택금융공사 등으로 제한되면서 개인의 부실채권 매입은 원천적으로 불가능해졌다." 고 설명하였다 .

      그러므로 개인투자자가 부실채권에 투자하려면 대부업체를 설립하여 금융위원회에 등록한 후 직접 투자하거나 , 등록된 대부업체가 부실채권을 매입할 때 직 · 간접적으로 투자하는 방법밖에는 없다 .

      NPL 투자를 고려하는 투자자라면 조금 시간이 걸리더라도 기초부터 체계적인 공부를 통해서 내용을 이해하고 , 소액투자부터 시작하는 것이 보다 안전하고 궁극적으로 성공 투자의 지름길이 될 것이다 .

      NPL투자기법

      한국 확진자 21,296

      한국 퇴원자 16,297

      전세계 확진자 27,293,240

      전세계 사망자 893,185

      • 유병수 기자
      • 승인 2018.06.17 12:40
      • 댓글 0

      ▲내용 뉴스프리존

      [뉴스프리존=유병수기자]장기적인 불황이 지속되면서 빚을 진 사람이 늘어나고 있다. 덩달아 부동산을 이용하여 좋은 돈 벌이를 할 수 있다는 유혹의 NPL에 대한 관심도가 높아지고 있는 추세이다. 특히 부실채권(NPL) 투자가 안정적으로 고수익을 달성할 수 있지만 지식이 부족한 초보 투자자를 속이는 사기도 잇따르고 있어 이에 대한 주의가 요구된다.

      ▶ 경매시장의 규모가 커지고 있는 가운데 최근 들어선 경매가 진행중인 부실대출채권을 양수받는 부실채권(NPL) 투자도 늘어나고 있다. 부실채권(NPL) 투자는 그 동안 전문가의 영역이었지만 일반인들의 직접 참여가 늘어나면서 이 시장이 뜨겁게 달아오르고 부작용 또한 속출하고 있으므로 투자에 각별한 주의가 필요하다. 부실채권(NPL) 이해부터가 필요하다. 더욱이 채권이 뭔지도 모르고 하는 경우가 많은데 어느 한 개인이 잘못될 수 있는 상황을 예시로 시리즈로 글을 써 볼까 한다. 물론 전부가 그렇다는 것이 아닌점을 밝힌다.

      최근 투자자들에게 부동산 담보 부실채권(Non Performing Loan?NPL) 투자를 권유해 160억여원을 챙긴 자산관리사가 경찰에 붙잡혔다. 특정경제범죄 가중처벌법상 사기와 유사수신 행위의 규제에 대한 법률 위반 등 혐의로 부동산 담보 부실채권은 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받았지만 대출원금·이자가 3개월 이상 연체된 대출채권을 의미한다. 경찰에 따르면 P씨 등은 서초구 서초동에 자산관리회사를 차리고 부동산 담보 부실채권을 구매해 팔면 수익을 올릴 수 있다고 속여 최근까지 알려진 것만 130여명으로부터 163억여원을 가로챈 혐의를 받고 있다.

      경찰은 “피해사례가 계속 접수되고 있어 피해자수와 NPL투자기법 피해액수는 더 늘어날 것으로 보인다”고 밝혔다. 비슷한 사례가 있다. 다행히 투자는 안 했지만 개인의 신용이 바닦이 낳고 온갖 힘든 일로 법정에 경찰서에 다닌 것만이어도 수 없는 내용이다.

      주부 P씨는 어려운 NPL투자기법 가정을 잘 살 수 있도록 소박하게 꿈꾸는 주부였다. 이런 성실한 주부를 평소 잘아는 사람의 소개로 A씨를 지난 17년 1월경 소개받고 알지도 못하는 NPL를 하게 된다. 사전에 알고 지낸 지인이 옆에 있었기 때문에 믿고 시작을 하였고, 평생하지 않은 대표의 소릴 듣는다. 조건은 잘 모르니 원칙으로 살아 온 주부 P씨는 강남소재 대부업에 관한 자격을 취득하여 정상적인 일을 하는 것이라 믿고 시작하게 된다.

      그런데 결론부터 사기였고 그로부터 8개월이 지났지만 돌아 오는 것은 온갖 신경성으로 몸이 많이 상하게 되었다.

      그래서 주부 P씨는 자격을 취득하게 시킨 사람에게 8개월 동안 약속한 내용들을 듣기로 권유한다, 약속하기를 17년 8월까지 정리해주기로 한다. 그런데 정리하여서 해 준다고 해놓고 경과 과정에 관한 설명이나 정리보고 해 준다는 내용이 일절 없어 더 이상 믿고 할 수 없으니 정리 해달라고 재 요청을 한다.

      그런데 그로부터 20여일 후 한 통의 내용증명을 받게 된다. 내용은 계약해지 통보서이다. 그간의 일들을 정리하여서 알려 달라는 이야기가 A씨에게는 기분이 언잖은듯 하다.

      그런데 애초서 부터 믿음이니 관계이니 하니 하는 보통 사람의 관계어는 전혀 다른 세계와 부딪치고 만다. 처음 지인으로부터 소개받은 A씨는 벤츠를 끌고와서 아주 겸손히 자기가 갖고있는 재산의 가치를 설명을 하였다, 결론은 나 처럼 부자로 살 수 있다는 것이다. 라는 것을 보여 주기식 수법이였다.

      그래서 믿고 하죠, 해서 시작 된 것에 족쇄가 되고 만다. A씨의 부탁은 첫 번째로 외제차 아우디를 캐피탈을 이용하여 명의를 빌려 달라고 한다. 그래서 주부는 신용을 담보로 차를 계약해 주고 신용으로 차를 대여 해 준다. 약속은 NPL투자기법 벤츠를 반납하고 차를 대신 해 주는데 넉넉히 3개월도 안가서 정리를 해 준다는 것이다. 사전 약속은 집도 여러 채이고 땅도 많은데 싼 가격에 정리 하자니 아까워 시간을 달라는 이유였다, 그래서 A씨는 확인을 시켜 준다며 포천 소재의 땅도 확인하게 된다. 입지가 좋은 전원주택단지의 환경이 좋아 보였고 5천평이 조금 많다고 하였다. 그리고 소개 해 준 곳이 성수동 한 주택가 이다. 본인 집을 자랑하면서 기회가 NPL투자기법 되면 살아도 좋다고 할 정도 였다. 내심 고맙기도 하고 부동산을 잘 하면 잘 살 수 있다는 희망도 갖게 되었다.

      그런데 보여 준 그것이 전부 미끼 였다. 확인하여 보니 본인 앞으로 된 것이 어느것 하나 안 되었다. 일을 하는 모든것이 아슬 아슬 여덟달을 넘게 오게 되어 A씨를 찾아가 본인 앞으로 된 3개월 약속된 차 처분부터 안 지켜지고 불안한 마음에 부동산 대출, 심지여 건물 명의까지 원 상태로 돌려 달라고 사정을 한다.

      그런데 오히려 적반하장식으로 신용불량에 가까운 사람을 구재 해 주었더니 은혜도 모른다는 것이다. 불안함은 이뿐만이 아니다 본인 앞으로 된 것이 없다보니, 통장까지도 P씨 주부의 것으로 전 수 사용하게 되었다.

      A씨의 불안한 행동은 여기가 끝이 아니다. 서울 강남소재 샹제르제 건물 내 사채하는 사람으로부터 4억5천을 주부의 명의로 빌리게하였고, 안양저축은행에서 8억9천을 대출 받게까지 한다. 그리고 확인된 바로 인하면 서산 소재 건물을 지분의 80%를 떠 맡긴다.

      ■ 하지 말아야 할 부실채권 NPL

      그런 불안은 더 큰 화를 방지하기 위하여 짚프라기라도 잡는 심정으로 서산 건물이 지분80%이니, 지금까지 대출사용 용도 차 건을 요구하였다.

      그런데 어느날 어머니가 쓰러저 병원에 있다는 전화를 받게 된다. 이유는 법원에서 온 내용증명을 받고 무슨 큰 일이 딸에게 생긴줄 알고 평소 지병이 심근경색을 알고 있어 놀라거나 충격을 받게 되면 병이 악화 되고 NPL투자기법 급기야 감당 할 수 없는 일이 생길까 두려워 강원도 강릉 아산병원을 가게 된 적도 있다.

      내용증명으로 A씨는 강원도 양양에 계신 어머니까지 겁박하게 이른 것이다. 뻔히 서울 주소지에 있다는 것을 알고 있음에도 이런 상식없는 부도덕한 일을 저지른 것이다. 내용증명만 받은게 15통이다. 서산지분 20%를 차지하고 있는 B사와 계약자로 된 영농조합 그리고 A씨까지 각 각에 5통씩해서 15통을 보냈고 어머니는 또 쓰러지실까 두려워 양양 소재 우체국 집배원에게 부탁을 하여 주부 P씨에게 오는 우편물은 서울 주소로 보내 달라고 사정도 했다.

      A씨의 행위는 여기서 끝나지 않는다, 문자 한 통으로 이후에 모든 일은 감당 할 수 있냐는 협박의 문자와 함께 오히려 주부 P씨를 이용해 놓고 고소를 한다. 자기 일에 협조를 안 한다는것이다.(형사고소는 1월에 고소가 되어 진행 중에 있다)

      ■ 주부 P씨는 서산 소재 건물에 협조 하지 못 한 이유

      NPL 투자 사기는 주로 저당 잡은 부동산을 높은 가격에 낙찰 받은 뒤 거액의 담보대출을 받아 가로채는 수법이 사용된다. 부동산의 실제 가치 이상으로 많은 돈을 빌려준 금융회사와 사기에 동원된 투자자가 피해를 보는 구조다. 법원 NPL투자기법 NPL투자기법 부동산 경매시장에서 부실채권(NPL)을 이용한 사기가 잇따르고 있다. 저당 잡은 부동산을 높은 가격에 낙찰받은 뒤 거액의 담보대출을 받아 가로채는 수법이다. 부동산의 실제 가치 이상으로 많은 돈을 빌려준 금융회사와 사기에 동원된 NPL투자기법 투자자가 피해를 보는 구조다.

      서산(서산시 예천동) 주소지 지분은 건물의 가치가 하나도 없는 공유지이다. 애초서부터 가치가 낮아 건물이기 때문에 편법으로 대출을 받기에는 딱 인셈이다. 건물의 기준은 25억 정도가 가는 건물인데 1금융은 대출이 10억 정도가 가지만 3금융 대출로 25억을 대출을 받는다.

      결국에는 지난 6월에 사해행위로 소유권 이전 말소 청구권이 들어 온다. 지금까지 해결으 못 한것은 매매,증여, 전세권,저당권 임차의 설정 처분 행위르 일체 못하게 된것이다.

      그래서 A씨는 자연녹지의 건물을 영농조합 법인을 계약자로 하고 건물 계약을 하게하고 B의 회사 지분 20%와 주부의 지분 80%을 갖게 한다.

      ■ 그런데 사기 건물, 11억원 물건 담보로 20억원 대출

      부실채권 컨설팅업체인 강남에 위치한 A씨는 작년 하반기 건물를 담보로 잡고 있는 NPL을 14억원에 매입했다. 저당권의 채권 최고액은 25억원(대출금 20억원+이자 5억원)에 달했지만 임야내 검물 가치가 낮아 싸게 매입할 수 있었다. 당시 이 임야는 경매에서 여러 차례 유찰돼 최저응찰가격이 11억원까지 떨어져 있었다.

      ■ 고수익 찾아나선 개미들 낚고…담보대출해준 금융사에도 뒤통수

      결국 부실채권 낙찰가 부풀리기 대출받아 NPL 매입해 개미들에게 이익 붙여 넘긴 후 제3자 동원해 NPL투자기법 고가 낙찰받은게 영농조합이고 계약금을 댄 곳은 B사이다. 결국 A씨는 브러커이고 차익을 챙기려는 수법으로 주변을 동원한 사람이 주부 P씨 인셈이다.

      NPL 투자자 몰래 '바지' 투입…배당순위 밀려 원금 손해 일쑤 부풀려진 '깡통 물건'에 대출한 저축은행들도 거액 손실

      A씨의 NPL 컨설팅회사는 이 부실채권을 매입하자마자 바로 투자자 B씨에게 계약을 하게하고 지분을 공유하게 하는데 얼마를 챙기게 된다. 경매 낙찰가격을 투자원금 15억원 이상에 형성시켜 수익을 볼 수 있도록 해주겠다는 말에 B씨는 별 고민 없이 매수 제안을 받아들였다. 이 부실채권을 사서 파는 과정에서 A사는 자기 돈을 하나도 들이지 않았다. 매입자금 14억원 중 13억원은 저축은행 대출로, 2억 이상은 B씨로부터 조달했다.

      A씨는 사는 이후 제3자인 C씨를 시켜 경매 중인 임야를 24억5000만원에 낙찰받도록 했다. 낙찰대금은 상호신용금고 대출 20억원과 보유자금으로 조달했다.

      결국 B사는 계약금과 별도의 사업지분을 서로 공유하면서 15억원에 부실채권을 매입한 B씨는 법원에서 투자금과 이익금을 배당받을 생각에 들떠 있었다. NPL 매입 시 돈을 빌려주고 1순위 질권을 설정한 저축은행에 13억원을 돌려주고 나면 나머지 11억5000만원이 자기 몫이라고 생각했던 것 같다.

      그러나 제일 큰 피해자는 낙찰가만 믿고 이 건물를 NPL투자기법 담보로 돈을 빌려준 저축은행이다. 임야의 실제 가치는 대출금액에 크게 미치지 못하기 때문이다. A씨는 이 같은 방식으로 자기 돈 한푼 안 들이고 몇 건에 투자해 몇 ?억원 가까이 챙긴 것으로 알려졌다. B씨는 지난달 주부(80%) 지분 소유자에게 민사소송을 한다. B사는 당연히 중간에 모종의 거래가 있을 법한 거래가 주부의 협조가 원만하지 않으니 ‘배당이의의 소’를 제기 A씨에게 했을 것이고 주부는 A씨의 잘못된 행동을 바로 잡겠다고 협조를 안 하고 있는 입장이다. 강은현 EH경매연구소 대표는 “NPL 보유자들이 경매에 부친 물건이 터무니없이 높은 가격에 낙찰되는 사례가 많다”며 “금융회사 직원들이 부동산 실물을 잘 몰라 낙찰가격을 지나치게 믿고 대출을 많이 해주고 있다”고 우려했다.

      ■ ‘바지’ 내세워 돈 빼돌리기 만연

      알고보니 계약자가 된 영농조합은 A씨와 한 소속을 활동을 하며 이사의 명함을 갖고 다닌다. 또한, A씨는 B사의 이사 이기도 하다. 서산 건물은 건물 가치에 비하여 부담된 대출을 해결 해야 할 문제이다. 그런데 80%의 지분을 소유하고있는 주부에게 온갖 협박과 고소까지 했다.

      결국에는 피해는 은행이 질머 질 수 있는 셈인데 주부가 지분을 당장에 넘겨 주지 않은 것은 지금까지의 대출 내용, 차 이전 문제이다. 단 한번 약속을 안 지켜 준 사람이 서산건물도 명확히 지분만 빼면 피해가 안 들어 오는 것인지를 고민이 크다며 한 순간도 1년이 넘도록 잠을 못 자고 있다.

      관계된 경매 전문가들은 이 같은 사기 수법이 법원 경매시장에 만연해 있다고 지적했다. 부실채권 시장이 너무 과열돼 정상적인 방법으로는 수익을 내기 어려워지자 편법을 써 수익을 내는 것이 일반적인 구조로 자리잡았다는 우려다. 로티스 합동법인사무소의 최광석 변호사는 “NPL 사기를 당한 투자자의 상담이 최근 부쩍 늘었다”며 “일반 컨설팅이나 교육으로 먹고살기 어려워진 일부 경매업자가 금융회사와 투자자를 상대로 사기 행각을 벌이는 것으로 추정된다”고 말했다.

      한 컨설팅업체 관계자는 “원래 컨설팅회사는 10% 이상 이익을 배당받는 것을 목표로 영업하는 것이 맞지만 NPL 매입 경쟁이 너무 뜨거워 한 자릿수 수익률을 내기도 어렵다”며 “이렇게 상황이 바뀌자 신용도 좋은 ‘바지’를 내세워 은행을 속이고 가치가 낮은 담보 물건으로 고액 대출을 받아 돈을 빼돌리고 있다”고 말했다. 또한 법적 문제나 개인의 도덕성에 묶인건에 대하여 논란이 지속 될 것으로 보인다.

      ▲사진: 뉴스프리존 일러스트

      non performing NPL투자기법 loan. 채무자가 원리금을 제때 상환하지 않아 부실화된 대출채권을 말한다. 부동산을 담보로 잡은 채권과 무담보채권으로 나뉜다.

      금융회사는 경영지표를 개선하기 위해 부실채권을 대출 원리금보다 저렴한 가격으로 자산관리회사(AMC)에 매각한다. 투자자는 AMC로부터 담보부부실채권을 매입해 경매 이후 배당을 받거나 직접 낙찰받아 수익을 낸다.

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