투자 대출

마지막 업데이트: 2022년 5월 26일 | 0개 댓글
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이미지 확대보기 대체투자 지도(Map) 및 하반기 관심사항./자료=신한금융투자(대표 이영창‧김상태)

투자 대출

정답 2번.
‘P2P 대출’이란 온라인상에서 여러 사람의 자금을 모은 뒤 중금리 수준에서 대출이 필요한 사람들에게 분산투자하는 방식을 의미한다. 돈을 빌리는 사람들은 중금리 수준의 낮은 금리에 웃을 수 있고, 돈을 빌려준 쪽에서는 요즘 같은 저금리 시대에 꽤 높은 이자를 받을 수 있어서 좋다. P2P 대출은 2007년부터 시작됐지만, 본격화된 건 2015년부터다. 인터넷, 모바일과 결합하면서 폭발력이 커졌다. 다만 창업 자금을 지원하는 엔젤투자(지분형 펀딩)와는 구분해야 한다. 엔젤투자가 보통 투자금에 비례해 수익을 창출하는 투자 대출 방식이라면, P2P 대출은 투자자가 은행 이자보다 높은 이자를 받는 것이 주목적이라고 할 수 있다.

Q2. P2P 대출 업체의 역할과 책임이 아닌 것은?

  1. ① 대출자와 대출 프로젝트의 신용도 체크
  2. ② 대출금리와 대출 규모 확정
  3. ③ 대출 자금의 중개
  4. ④ 연체 및 대출금 회수와 원금 보장 책임

정답 4번.
P2P 대출에 투자자 또는 대출자로 참여하려는 사람은 먼저 대출자와 투자자를 연결하는 중개(플랫폼) 역할을 하는‘P2P 대출 업체’를 찾아가야 한다. 렌딧, 어니스트펀드 등이 P2P 대출 업계의 선두주자이며, 이런 중개 업체는 인터넷에서 쉽게 찾을 수 있다. 대출자는 P2P 대출 업체에 대출 신청을 하고, 업체는 심사를 통해 대출자의 신용도를 점검한 뒤 대출금의 적정한 금리와 한도를 정한다. 그런 다음 업체는 홈페이지를 통해 투자자에게 공지하고, 이 대출 사안이 괜찮다고 판단한 투자자들은 돈을 모아 대출을 실행한다. 이 과정은 보통 인터넷과 모바일로 이뤄져서 속도가 빠르고 투명성이 보장된다는 장점이 있다. 이런 매력 때문에 현재 국내 P2P 대출 시장 규모가 5000억원 정도로 커졌는지 모르겠다. 그러나 반드시 명심할 사안이 있다. P2P 대출 업체는 대출 심사와 중개 업무만 담당한다. 실제 대출 실행과 이후 결과에 대한 책임은 모두 투자자가 져야 한다. 투자 대상(대출자)이 무너지면 현재로선 구제 방법이 없다.

Q3. P2P 대출과 관련해 이자율(수익률)에 대한 설명으로 올바른 것은?

  1. ① 투자자는 수익에 대해 27.5%의 세금을 내야 한다.
  2. ② 투자자는 은행 예금 이자소득세에 준하는 15.4%의 세금만 내면 된다.
  3. ③ P2P 중개 업체의 수수료는 없다.
  4. ④ 현재 연 20%의 이자율을 제시하고 있다.

정답 1번.
2016년 12월 말 기준, 국내 P2P 대출의 평균 금리는 연 10% 안팎으로 형성돼 있다.‘중금리’라고 해도 금리가 높은 편인데 수요(대출자)는 몰린다. 현재 신용등급 5~6등급에 해당하는 개인의 경우 어쩔 수 없이 저축은행과 대부업체 등으로 가야 하는데, 이때는 연 20%대의 고금리를 각오해야 하기 때문이다. 즉, P2P 대출은 대출자에게 상당한 혜택이다. 투자자에게도 매력적이다. 가령 연 10% 금리로 돈을 빌려줬다면 P2P 중간 업체의 수수료를 떼도 연 9%대 이자율이 가능하다. 그러나 반드시 점검해야 할 부분이 있다. 바로‘세금’이다. 현재 P2P 대출은 대부업법을 적용하므로 투자자는 수익에 27.5%(이자소득세 25%+지방소득세 2.5%)의 세금을 낸다. 은행의 이자소득세(15.4%)보다 매우 높다. 따라서 최종 수익률은 연 7% 전후로 생각하는 것이 좋다.

Q4. P2P 대출에 투자하려는 투자자가 투자 대출 유의할 점이 아닌 것은?

  1. ① P2P 중개 업체가 믿을 만하고, 현재 거래가 활발한지 확인한다.
  2. ② 중개 업체 한 곳당 1억원씩 투자가 가능하다.
  3. ③ P2P 대출 업체가 한국P2P금융협회에 가입돼 있는지 확인한다.
  4. ④ 올해 진행될 관련 법안 입법과 수정, 보완에 대해 관심을 기울일 필요가 있다.

정답 2번.
그럼 P2P 대출은 최고의 투자처가 될 수 있는가? 고수익을 제시할 땐 항상 그만큼 위험이 뒤따르는 법이다. P2P 대출도 대출자가 대출금을 갚지 않으면 투자금을 떼이고, 이자를 연체하면 수익을 제때 받지 못한다. 특히 중개 업체가 부정행위에 투자 대출 가담할 경우는 최악이다. 따라서 투자자는 먼저 괜찮은 중개 업체를 찾아야 하고, 그다음 안정성 높은 대출 건을 골라내야 한다. 중개 업체가 한국P2P금융협회에 가입돼 있다면 최소 요건을 갖춘 것이지만, 스스로 해당 업체가 활발하게 투자와 대출을 진행하는지 확인해야만 한다. 일반 개인 투자자는 P2P 대출 업체 한 곳당 연간 1000만원까지만 투자할 수 있다. 처음이라면 300만원 이하로 여러 곳에 나눠서 시작하는 게 좋다.

투자 대출

가계대출 규제와 증시 침체가 맞물리며 P2P금융에 대출과 투자 수요가 동시에 몰리고 있다. 사진=픽사베이

가계대출 규제와 증시 침체가 맞물리며 P2P금융에 대출과 투자 수요가 동시에 몰리고 있다. 사진=픽사베이


[매일일보 이광표 기자] 금리 상승기와 증시 침체기가 겹치면서 국내 온라인투자연계금융(P2P) 시장으로 자금이 몰리고 있다. 최근 금리가 급등하고 대출 규제, 부동산 거래 부진 등 여파로 금융권 가계대출이 감소하는 것과는 대조적 양상이다.

저축은행이나 대부업체를 이용했던 차주들이 P2P 대출로 갈아타는가 하면 증시에 쏟아붓던 투자 대출 동학개미들이 위험 회피 차원에서 P2P 대출 상품에 투자하고 있다.

은행 대출이 어려운 중·저신용자가 연 10%대 초중반 금리로 급전을 조달할 수 있는 몇 안 되는 곳이기 P2P 대출시장이라는 점도 이같은 양상을 부추긴다. 등록된 업체만 영업할 수 있도록 한 온투법이 시행되면서 P2P 업체가 237개에서 47개 수준으로 걸러진 것도 업계 한계로 지목됐던 신뢰성 제고에도 긍정적 영향을 줬다는 평가다.

29일 온투업계에 따르면 온투법 등록 업체 47개사 누적 대출액은 3조9000억원에 달한다. 작년 말 2조5039억원에 비해 60% 이상 증가했고, 올해 1월 말 2조7855억원보다 1조원 넘게 불어난 규모다.

이는 지난해 12월 이후 은행 가계대출이 사상 처음으로 4개월 연속 줄어든 것과 대조적이다. 금융위원회에 따르면 올 들어 3월까지 국내 금융권 가계대출은 4조6000억원 줄었고, 감소분의 대부분은 은행(3조6000억원) 대출이었다.

업계에선 은행 대출을 투자 대출 못 받는 중·저신용자의 급전 수요가 몰리고 있기 때문이라고 분석한다.

온투업체들의 개인신용대출 평균 금리는 연 5~20%, 주택담보대출은 7~10%로 형성된다. 1금융권인 시중은행들보다는 금리가 높지만 2금융권인 상호금융권과 비슷하거나 저축은행·카드사보다는 낮다. 시중은행에서 대출받기 어려운 중저신용자들에게는 2금융권보다 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있는 '대안금융'으로서 역할을 하게 된 것이다.

여기에 기존 금융사와 달리 총량 규제는 물론 LTV(담보인정비율)·DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 투자 대출 받지 않아 이미 대출이 많은 사람이 추가로 대출받을 때도 문턱이 낮은 편이다.

한 P2P 업체 관계자는 “부동산담보대출 평균 금액이 9000만원 정도인데 이용자의 70~80%가 자영업자”라며 “부동산 규제를 피하려는 ‘빚투’보다는 생활자금 목적 대출이 대부분”이라고 전했다. 또 다른 관계자는 “신용점수가 600점대인 저신용자가 2금융권에서 추가 신용대출을 받으려면 금리가 연 15% 이상으로 책정되는 경우가 많지만 P2P 대출은 연 12~13%대로도 가능하다”고 했다.

불안한 증시에 위험 회피 성향이 커진 투자자들은 안정적 투자 용도로 주식 투자 대신 P2P에 돈을 넣고 있는 것으로 나타났다. 업계에선 금리 상승기와 증시 침체기가 겹치면서 P2P업계로 자금 유입 속도가 늘어날 것으로 보고 있다. 추세대로라면 업계에선 올 연말 6조원을 돌파해 한 해 동안 2배 이상 성장할 것으로 내다보고 있다.

온투업 투자 절차가 간단하다는 점도 P2P 대출 시장을 키우는 요인 중 하나다. 실제 홈페이지나 모바일 앱을 통해 회원가입한 후 가상계좌를 발급받으면 바로 서비스를 이용할 수 있다.

신용대출에 투자하는 경우 차주의 신용등급과 상환방식, 대출목적 등을 확인할 수 있다. 주택담보대출에 투자하는 경우에도 상환방식, 대출목적, 상환재원과 담보설정 등을 확인 가능하다. 이러한 조건과 예상 기대 수익 등을 보고 원하는 채권을 골라 결제를 하면 투자가 완료된다.

다만 일각에선 P2P대출 시장을 키워주는 투자자 입장에선 손실 가능성도 유의해야 한다고 지적한다.

우선 투자를 했을 때 원금 손실 가능성이 있으며, 그 손실은 투자자에게 귀속된다. 예금자보호법에 따라 예금보험공사가 투자금액을 보호하지 않는다는 점도 리스크다.

아직까지는 법령에 따라 투자 금액이 제한된다는 것도 유의사항이다. 온라인투자연계금융업법에 따르면 개인 투자자는 온투업 전체 시장에 3000만원까지만 투자할 수 있다. 투자 한도가 무제한인 개인전문투자자가 되려면 1년 이상 투자계좌를 가지고 있어야 하는 등 조건이 까다로운게 현실이다.

최근엔 온투업에 대한 관심이 늘어나면서 시장 합산 3000만원 투자한도는 현실에 맞지 않다는 목소리가 커지고 있다.

업계 관계자는 "현재는 투자 금액 제한이 '시장 합산'으로 돼 있다보니까 분산투자를 하고 싶어도 높은 수익을 제공하는 쪽으로 쏠림이 발생한다"며 "고수익을 노리다 보니 위험한 상품에 투자할 수밖에 없는 역선택이 발생하기 때문에 시장 합산 한도가 아닌 업체별 한도로 변환하는 것이 적절할 것으로 본다"고 말했다.

사진은 시중은행 대출창구./사진=장동규 기자

'빚내서 투자'하는 '빚투' 열풍도 잠잠해졌다. 한국은행의 기준금리 인상 기조에 대출금리가 상승해 대출자의 이자부담이 커진 탓이다.

2일 은행권에 따르면 지난달 말 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행의 가계대출 총액은 699조6521억원으로 나타났다. 전월말 대비 1조4094억원(-0.20%) 줄어든 규모다.

주택담보대출(주담대)은 506조7714억원으로 전월(506조6723억원) 대비 991억원(0.02%) 증가하는 등 보합세를 나타냈다. 집단대출을 제외하는 경우 346조8293억원으로 한달 전(347조714억원)보다 줄었다. 집단대출을 제외한 주담대는 5개월째 감소세다.

신용대출도 감소세를 지속했다. 지난달 말 신용대출 잔액은 130조6789억원으로 전월 대비 1조1204억원(-0.85%) 줄어들었다. 지난해 11월(141조1338억원)과 비교하면 7개월 만에 10조4549억원이 급감했다.

전세대출은 5개월 연속 늘었다. 전월 대비 4479억원 늘어난 132조9061억원으로 집계됐다. 전세대출 투자 대출 잔액은 올해 상반기 3조2092억원 증가했다.

앞으로도 대출시장엔 찬 바람이 불 것으로 전망된다. 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화돼 신용대출 여력이 줄어든 데다 대출금리까지 상승하고 있어서다.

이달부터 1억원 초과 대출에 대해서도 연간 원리금상환액이 연소득의 40%(비은행은 50%)를 넘으면 추가 대출이 어렵다. 예를 들어 연 소득이 5000만원인 차주가 규제를 적용받을 경우 연간 원리금이 2000만원을 넘으면 대출이 제한된다는 의미다.

은행 관계자는 "대출금리가 꾸준히 오르고 규제가 강화되면서 하반기에도 가계대출은 꾸준히 감소하는 분위기가 이어질 것"이라며 "실수요자가 아니면 대출을 받지 않는 분위기"라고 말했다.

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이미지 확대보기 대체투자 지도(Map) 및 하반기 관심사항./자료=신한금융투자(대표 이영창‧김상태)

[한국금융신문 임지윤 기자] 신한금융투자(대표 이영창‧김상태)가 올해 하반기는 검증된 대형 사모대출펀드(PDF‧Private Debt Fund)를 중심으로 모집에 유리한 환경이 조성될 것이라 내다봤다.

최근 금리 인상기를 맞아 사모펀드(PE‧Private Equity Fund) 모집은 단기적 관망 국면에 진입했지만, 상대적으로 변동성이 낮고 보다 높아진 금리를 향유할 수 있는 사모대출펀드(PDF‧Private Debt Fund) 출자는 펀드 출자자(LP‧Limited Partner)에게 기회요인이라 분석한 것이다.

신한금융투자의 한세원‧황재곤‧이예신‧하현호 실물 자산 투자분석가(Real Asset Analyst)는 24일 발간한 ‘대형 펀드 주도 및 공격적 부동산 전략 투자 대출 대두’ 보고서를 통해 “올해 1분기 모집 완료한 PDF는 22개”라고 밝혔다. 이는 지난해 대비 38%에 그친 수준이다. 모집금액은 330억달러(약 42조원)로 25%포인트 감소해 LP들의 관망세가 확인됐다.

다만, 남은 하반기는 PDF 모집에 유리한 환경이 조성될 것이라 전망했다. 우크라이나-러시아 전시 사태로 인한 지정학적 리스크(Risk‧위험)와 에너지‧농산물 등 상품 가격 급등으로 주식시장 변동성이 큰 상황에서 상대적으로 변동성이 낮고 투자 대출 보다 높아진 금리를 향유할 수 있는 PDF 출자는 LP들에게 기회요인이 되기 때문이다.

미국 연방준비제도(Fed·Federal Reserve System)의 양적 긴축(Quantitative Tightening) 움직임에 따라 정부 지원이 줄면서 예상되는 민간대출 수요 증가도 펀드 모집에 우호적 요인으로 작용한다고 분석했다.

올해 1분기 PDF 평균 모집액은 15억달러를 기록했다. 지난해 7억5000만달러에 비해 2배 증가한 규모다. 최근 5년 추이와 비교했을 때도 상승 폭이 크다. 보고서는 금융시장 전반에 상존하는 리스크 요인들로, PDF LP들이 우수한 운용 실적(Track Record)으로 검증된 대형 펀드에 출자약정을 집중한 결과라 설명했다.

특히 북미와 유럽은 각각 230억달러(13개 펀드), 91억달러를 모집 완료하면서 PDF 시장의 성장세를 이어갔다. 하지만 아시아 지역 모집액은 2억달러에 그쳐 시장이 아직 초기 단계에 머물렀다.

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이미지 확대보기 글로벌 사모대출펀드(PDF‧Private Debt Fund) 모집 추이./자료=금융 정보업체 프리킨(Preqin)‧신한금융투자(대표 이영창‧김상태)

신한금융투자는 대체투자에 있어 하반기 주요 관심 사항으로 PDF 외에 세컨더리 펀드(벤처 주식을 매입해 수익을 내는 펀드)도 꼽았다.

세컨더리 펀드의 경우 컨티뉴에이션(Continuation) 펀드의 재발견이라고 규정했다. 컨티뉴에이션 펀드란 운용사가 포트폴리오 회사 지분을 장기 보유하기 위해 LP를 교체하는 작업의 일환으로, 최근 글로벌 사모펀드 업계에서 활발히 이뤄지는 방식이다.투자 대출 투자 대출

통상적으로 대체투자는 만기 회수까지 투자 기간이 길고 거래 기회가 제한적이라 유동성이 작은 경우가 대부분이다. 하지만 LP들이 보유한 펀드 출자지분을 매입하는 세컨더리 펀드의 경우 이런 사모 대체투자에 유동성을 공급하는 주요 창구라 할 수 있다.

최근 컨티뉴에이션 펀드에 대한 투자자 인식이 개선되면서 세컨더리 거래에 활용되는 사례가 늘었다. 과거 컨티뉴에이션 펀드는 시의적절한 매각에 실패한 펀드 편입자산에 사실상 만기 연장 효과를 부여하는 수단(Vehicle)으로 사용돼, LP들의 부정적 인식이 적지 않았다.

4명의 투자분석가는 “팬데믹(Pandemic·전 세계적 감염병 대유행) 기간 동안 펀드 편입자산 매매 기회가 크게 제한되면서, 펀드 만기 이후 적정가 매각까지 시간 확보가 필요한 상황이 급증했다”며 “이때, 컨티뉴에이션 펀드를 활용한 보유기간 연장 전략이 LP들 이익에도 부합하면서 보다 적극적으로 활용되기 시작한 점이 컨티뉴에이션 펀드에 대한 인식 개선에 주효했다”고 말했다.

이어 “컨티뉴에이션 펀드 증가는 LP들의 유동성 수요가 주도하는 세컨더리 시장(Secondary Market)에서 대체투자 전문 회사(GP·General Partner) 주도 거래(Deal)이 증가하는 계기로 역할 확대가 전망된다”고 덧붙였다. 세컨더리 시장은 투자 대상 기업을 다른 PEF 등에 매각하는 시장으로 회수자에게는 유동성 확보, 인수자에게는 초기 투자 기간 단축으로 인한 투자위험 감소 등의 장점이 있다.투자 대출

세컨더리 펀드에 대한 선호는 높아지고 있다. 보고서에 따르면 올 1분기 PEF 모집 금액은 1157억달러로, 전년 대비 38% 감소했다. 같은 기간 모집 완료 펀드 수도 332개에서 137개로 크게 줄었다. 펀드 모집액과 클로징 펀드 수는 지난 5년간 PEF 모집 추이와 비교했을 때 부진한 수준으로, 특히 모집 완료 펀드 수는 2017년 이후 가장 낮은 수준이다.

최근 PEF 선호 전략에는 투자 대출 변화가 생겼다. 비교적 공격적 성향인 바이아웃(buy-out)과 성장 전략 선호가 높게 유지됐지만, 전년 대비 선호도는 소폭 하락한 반면 재간접 펀드(Fund of Funds)와 세컨더리 펀드 선호는 각각 4%포인트(p), 2%p 상승했다. 불확실성이 증가하고 PEF 모집이 약화한 상황에서 PEF 자산의 할인 매수에 대한 기대감이 작용한 결과로 풀이된다. 바이아웃은 기업의 지분 상당 부분을 인수하거나 아예 기업 자체를 인수한 뒤 대상 기업의 정상화나 경쟁력 강화를 통해 기업가치를 높이는 전략이다.

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이미지 확대보기 글로벌 사모펀드 세컨더리 펀드 운용규모(AUM·Asset Under Management) 및 모집 추이./자료=금융 정보업체 프리킨(Preqin)‧신한금융투자(대표 이영창‧김상태)

신한금융투자 투자분석가들은 “사모 대체투자는 높은 거래 비용으로 출자 초기 J커브 효과(환율 상승 초기에는 무역수지가 악화하다가 어느 정도 시간이 경과한 뒤 개선되는 현상)에 대한 노출이 불가피하지만, 세컨더리 펀드는 펀드 지분이 성숙한 뒤 거래돼 초기 J커브 효과 회피가 가능한 장점이 있다”며 “이런 점은 다년간 PEF 출자 및 회수 경험을 쌓은 LP보다는 J커브 효과에 대한 부담이 있는 신규 LP들을 시장으로 유도하는 마중물 역할을 하고 있다”고 전했다.

이어 “이뿐 아니라 동일 PEF LP 대비 우량한 역사적 수익률도 초기 LP 투자자들이 시장에 진입하는 문턱을 낮추는 데 일조했다”며 “세컨더리 거래 대상이 되는 PEF LP 지분 물량의 절반은 공적연금, 투자은행(IB·Investment Bank), PE 재간접펀드, 패밀리 오피스(family office·초고액 자산가 전문 자산운용사) 등에서 출회가 예상된다”고 덧붙였다.

한편, 보고서는 실물 부문에 있어 하반기 주요 관심사항으론 에너지 저장 시스템(ESS‧Energy Storage System)‧액화천연가스(LNG‧Liquefied Natural Gas) 프로젝트와 공격적 부동산 전략도 함께 언급했다.

사모 부동산 대출채권의 복잡성 프리미엄

사모 부동산 대출 시장은 은행의 비중 축소로 투자자들에게 더욱 매력적인 기회로 비춰지게 되었습니다. 이 시장에서 투자자들은 비유동성 프리미엄과 상대적으로 덜 알려진 “복잡성 프리미엄”의 혜택을 모두 누릴 수 있습니다.

사모 부동산 대출 시장은 은행의 비중 축소로 투자자들에게 더욱 매력적인 기회로 비춰지게 되었습니다. 이 시장에서 투자자들은 비유동성 프리미엄과 상대적으로 덜 알려진 “복잡성 프리미엄”의 혜택을 모두 누릴 수 있습니다.

나탈리 하워드(Natalie Howard), Schroders Capital 부동산 대출채권 총괄

규제의 변화로 인해 대출이 억제되면서 은행들은 부동산 대출 시장에서 10년 넘게 꾸준히 축소해왔습니다. 그 결과 거대한 상업용부동산대출(CRED, Commercial Real Estate Debt) 시장이 대체 대출기관이나 보험사, 대형 자산운용사들에게 열렸습니다.

유럽 대륙에서 CRED 시장의 총액은 약 1조 유로입니다. 영국의 경우 2,000억 파운드 내외이며, 그 중에서 비은행권 투자를 필요로 하는 비율이 점점 더 높아지고 있습니다. 이러한 은행권의 축소는코로나19에 의해 가속화될 것이며, 기회가 더 확장될 것이라 믿습니다.

그렇다면 기회가 얼마나 커질 수 있을까요? 현재 영국에서 비은행권 대출은 CRED 시장의 거의 27%(540억 파운드)를 차지합니다. 유럽은 그보다 훨씬 더 낮아서, 비은행권 대출이 전체 시장의 6%(720억 유로) 미만에 불과합니다. 그러나 향후10년 동안 두 시장 모두 미국 수준으로 성장할 것으로 예상됩니다. 미국의 경우 비은행권대출이 4조 8,000억 달러에 달하고 이는 12조 규모인 전체 CRED 시장의 약40%를 차지합니다.

그와 동시에 익숙한 저금리와 상장 주식 시장의 열기에 대한 이야기는 리스크와 수익원을 분산 투자하고싶은 투자자들의 욕망이 그 어느 때보다 뜨겁다는 것을 의미합니다. 다른 사모자산과 마찬가지로 CRED는 비교 대상이 되는 회사채들에 비해 수익률 면에서 이점이 있으며 투자자들의 관심도 계속 증가하고 있습니다.

이제 초과수익의 동인을 세분화해보고자 합니다. 소위 비유동성 프리미엄과 우리가 “복잡성 프리미엄”이라고 부르는 전문적인 기술에 의해 좌우되는 수익률 간의 차이점을 살펴보겠습니다.

수익률을 구성하는 프리미엄 세분화

상업용 부동산 대출채권에 대해서 운용팀이첫 번째로 가장 중시해야 하는 원칙은 기대 수익률을 위해 최소한의 위험을 감수하는 일입니다. 전체적인 리스크 커브 상에서 낮은 위치를 차지하고 있지만 대출채권은 주식에 동반되는 업사이드 수익률 잠재력이 없이 모든 하방 리스크를 갖고 있습니다. 보상은 부동산 대출채권에 확실한 현금흐름과 다른 채권 유형에서 일반적인 상환 조건이 부가된다는 것, 투자 대출 그리고 추가수익입니다.

비유동성 그리고 이상의 어떤 !

채권 발행시장에 접근할 수 없는 차주들은금융 조달을 위해 프리미엄을 지불할 것입니다. 투자적격등급 사모 부동산대출채권에 투자할 경우, 투자자들은 (유동성에 영향이 있다는 점을 당연히 감수하고) 포트폴리오에 리스크를 추가하지 않으면서 투자적격등급 회사채에 투자할 때보다 약 1.00% 내지 1.50% 더 높은 수익률을 올릴 수 있습니다. 이러한 프리미엄을 가장 정확하게 표현한 투자 대출 말이 비유동성 프리미엄이며, 이는 유동성이 더 높은 상품들과의 비교가능성을 고려한 것입니다. CRED는 계속 “대주가 주도하는 시장(lenders market)”으로 남을 것입니다. 따라서 마진을 정할 때나 가장 대주 친화적인 조건을 담은 “일괄약정(full covenant)” 패키지에서 리스크를 가감할 때 하방 압력이 없습니다. 이는 수요공급 불균형과 앞서 언급한 “펀딩 갭” 때문입니다.

Real_estate_debt_complexity_premium.jpg

Source Schroders. ReD refers to real estate debt

사모대출 내에서 CRED는 가장 크고 가장 접근성이 높은 대출 상품군 중 하나이며, 투자 니즈에 따라 폭넓은 리스크/리턴 범위를 투자자들에게 제공합니다. 이는 투자자들이 리스크와 투자 조건을 모두 설정하고 통제할 수 있는 최대한의 유연성이 보장됨을 의미합니다.

투자자들은 “자본구성(capital stack)”을 부동산 주식에서 부동산 대출채권으로 이동함으로써 리스크를 줄일 수 있습니다. 부동산 대출채권 내에서 투자자들은 자신의 요구사항에 따라 하이일드 CRED나 선순위 대출채권, 투자적격등급 대출채권을 이용하여 리스크를 맞춤 설계할 수 있습니다. CRED는 또한 부채를 매칭하는 포트폴리오에 (금리 인상과 인플레이션에 대해 자연스럽게 대비할 수 있는) 변동금리 또는 고정금리 조건을 모두 담아낼 수 있습니다.

이러한 유연성은 비유동성의 영향을 낮춥니다. 유동성이 요동칠 때만 주로 문제가 되기 때문입니다. 만약 투자자가 사모대출을 가지고 포트폴리오의 유동성 프로파일을 맞춤 설계했다면 유동성 시장에서 할 수 있는 것과 크게 다르지 않을 것입니다.

CRED에서 복잡성 프리미엄

유럽 부동산 대출채권 시장의 투명성 부족과 높은 진입 장벽은 비유동성 이상의 프리미엄을 낳습니다. 투자적격등급 CRED가 비유동성 프리미엄을 더 많이 누리기는 하지만 투자 대출 선순위 대출채권과 하이일드 투자는 그 속에 담긴 추가적인 복잡성으로 인해 수익률이 더 높습니다.

경험이 많은 팀들은 오랜 기간 구축해온 네트워크를 통해 접근성을 제공하고, (가장 중요하게) 부동산 지식을 동원하여 부동산 대출채권에 있을 수 있는 복잡한 하방 위험들을 체계적으로 관리할 수 있습니다. Conversion 자산이나 개발 자산에 대한 파이낸싱은 건설, 임대, 차주 리스크를 어떻게 완화할 것인지에 대한 깊이 있는 이해를 바탕으로, 하방 위험이 있는 사건의 발생 가능성도 고려해야 합니다.

부동산 대출채권에 적용되는 구체적인 사항으로 에너지효율 등급이나 인증과 같은 환경∙사회∙지배구조(ESG) 관련 공시 의무의 강화도 들 수 있습니다. 이에 따라 영향의 측정가능성이 높아지고 대단히 구체화된 ESG 목표를 추구할 수 있게 됩니다. 영국 정부는 2030년까지 탄소배출량을 68% 감축하겠다고 약속했습니다. 업계는 영국의 탄소발자국 중 42%가 건축 환경과 관련이 있고, 75%는 건축 자재의 에너지 비효율성과 관련이 있다고 인식하고 있습니다.

그렇다고 하더라도 2020년 전 세계 친환경 또는 지속가능 부동산대출 총액은 141억 달러에 불과했습니다. 최근 기후변화 조사에 다르면 유럽의 대형 은행들 중 40%가 여전히 “기존의 사업 방식(business as usual)”을 따르고 있고 15%만이 기후 관련 리스크 관리자라는 인식이 있었습니다. 지속가능투자 프로그램은 더 나은 임차인들을 유치할 것이고 사업 성과도 높일 것입니다. 그 결과 수익률을 더 높일 수 있으며, 장기적으로 지역사회와 환경, 사회에 실제로 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

이상으로 부동산 대출채권의 수익률에서 비유동성 프리미엄으로 쉽게 치환될 수 없는 요소들을 일부 살펴보았습니다. (사실 모든 투자에서 그러하듯이) 유동성은 부동산 대출채권에서 여전히 중요한 고려사항으로 남아 있지만, 이렇게 사모자산 수익률의 동인을 더 깊이 이해하는 것이 투자자들에게 유익할 것으로 사료됩니다.


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