실물투자

마지막 업데이트: 2022년 2월 13일 | 0개 댓글
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올해 6월 24일 국회에서 열린 국회 과학기술정보방송통신위원회 전체회의에서 박성중 국민의힘 간사가 의사진행발언을 하고 있다. 2021.6.24/뉴스1

중소기업중앙회

2022 년 중소기업중앙회 ( 노란우산공제 ) 국내 부동산 블라인드 펀드 선정 계획을 아래와 같이 공고합니다 .

∙ 블라인드 형태의 국내 부동산펀드 (REF) 또는 리츠 (REITS)

∙ ‘ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 ’ 에 의한 부동산집합투자기구 ( 부동산펀드 )

∙ ‘ 부동산투자회사법 ’ 에 의한 위탁관리부동산투자회사 (REITs, 자기관리부동산투자회사 는 제외 )

∙ [ 대출형 ] 국내 주요 도시 부동산 ( 오피스 . 물류 , 리테일 등 ) 실물 대상 담보대출 및 개발사업 PF 대출 , 브릿지 대출 등 순수 대출형 * 투자

* 주주대여 또는 우선주 투자 불가

∙ [ 지분형 ] 국내 주요 도시 부동산 ( 오피스 . 물류 , 리테일 등 ) Value-Add 및 개발 (Development) 전략 의 지분형 투자

∙ 과거 5 년 이내에 운용사가 법령위반으로 관계 감독기관으로부터 기관 경고 이상의 제재를 받지 않은 경우

∙ 과거 5 년 이내에 운용사 대표이사와 핵심운용인력이 관계 감독기관으로부터 감봉 이상의 제재를 받지 않은 경우

펀드 약정금액의 1% 이상을 운용사가 출자 하는 경우

∙ 총 4,000 억원 (4 개 ) 예정

* 주주대여 또는 우선주 투자 불가

지분 투자 (Value-add, 개발 등 )

※ 우수 제안사 순서에 따라 투자금액 차등 배정 , 1 개 운용사에서 전략별 2 개 펀드 이상 지원 불가

∙ [ 대출형 ] 5.0% 이상 ( 보수 차감 후 )

∙ [ 지분형 ] 6.0% 이상 ( 보수 차감 후 )

∙ 펀드 결성 후 7 년 이내 ( 투자기간 3 년 이내 )

∙ 국내 공동 기관투자자 * 1 개사 이상 확보

* 기관투자자 : 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에서 명시한 전문투자자

∙ 부동산 투자는 펀드 결성 후 제안 투자기간 (3 년 이내 ) 내 완료

( 공동 투자기관 조건에 따라 변경 가능 )

※ 주요 조건은 제안 펀드 요건 및 공동 투자기관들과의 협의에 따라 변경 가능

공고 → 제안서 접수 → 정량평가 ( 서류심사 ) → 정성평가 ( 구술심사 )

→ 운용사 실사 → 내부승인 절차 → 최종 선정

※ 상기 일정은 진행과정 중 변경 될 수 있음

- 국내 블라인드 펀드 제안서 2 부

- 투자 의향서 ( 또는 선정 확인 자료 등 ), 법인인감증명서 , 법인등기부등본 각 1 부

- USB( 제안서 한글 파일 , 엑셀 파일 , 기타 서류 )

ㅇ 기한 : 2022 년 4 월 29 일 ( 금 ) 오후 5 시 ( 우편의 경우 본회 도착일 기준 )

ㅇ 문의 : 중소기업중앙회 실물투자부

- 김철현 과장 , ☎ 02-2124-3323, E-mail : [email protected]

- 권택림 과장 , ☎ 02-2124-3325, E-mail : [email protected]

ㅇ 접수처 : 서울 영등포구 은행로 30 본관 7 층 실물투자부 ( 우 )07242

관련 법령 위반 , 제안서와 다른 사실관계의 중대한 오류 , 누락 , 허위 및 의도 적인 조작 등으로 펀드 선정의 문제점이 확인된 경우 , 평가대상에서 제 될 수 있 으며 , 선정 이후에도 선정을 취소할 수 있음

한화운용 "증시 불안할땐 실물투자 펀드로 분산전략"

[아이뉴스24 김다운 기자] 한화자산운용은 6일 글로벌 증시가 급락하는 상황에서 인프라·부동산 등 실물투자 관련주에 투자하는 것이 상대적으로 안전하고 분산효과를 노릴 수 있다고 내다봤다.

한화자산운용은 '한화글로벌리얼에셋혼합자산' 펀드를 출시하고 서울 여의도 금융투자협회에서 기자간담회를 열었다.

펀드를 운용하는 박찬욱 한화자산운용 포트폴리오 매니저는 "실물투자자산은 대표적인 중위험 중수익 상품으로 주식보다 낮은 변동성, 채권보다 높은 수익을 추구한다"고 전했다.

실물자산 투자란 대체투자의 한 종류로 여객수송·물류서비스·철도 등의 인프라, 오피스·산업단지·상가·아파트·호텔 등 부동산에 주로 투자한다.

미국 3대 대학기금의 실물자산 투자비중은 평균 22%에 달한다. 한국 기관투자자들은 최근 들어 투자를 늘리고 있는데 국민연금은 11%, 한국투자공사(KIC)는 13% 정도다.

앞으로 연기금들은 투자비중 높이기로 해 100조원 이상의 자금이 유입될 것으로 보인다.

한화글로벌리얼에셋혼합자산 펀드는 글로벌 지역 인프라 및 부동산 기업의 주식과 채권에 투자한다. 상장대체 선순위 증권(우선주)을 포함해 인프라 관련 주식에 50%, 부동산 주식에 20%, 상장대체 채권에 20% 정도다.

상장대체 선순위 증권이란 우선주와 유사한 것으로 의결권은 없고 주식보다 배당이 높다. 미국이나 캐나다의 경우 에너지나 인프라 기업의 우선주 위주로 투자하는 전략이 보편적이라는 설명이다.

주식과의 상관관계는 상장대체 선순위 증권이 0.5, 글로벌 사장 부동산 자산이 0.7 정도로 어느 정도 분리돼 움직이기 때문에 분산투자 효과를 기대할 수 있다.

국가별로는 미국에 50%, 유럽에 13%, 캐나다가 14%를 비롯해 싱가폴, 호주 등에 투자하고 있다.

박 매니저는 "미국 세제개혁 이후 미국 인프라 투자에 대한 전망이 좋아지고 관련 기업의 실적이 좋아질 것으로 예상되므로 미국 인프라 비중을 높여나갈 것"이라고 말했다.

펀드는 1천조 이상의 자산을 운용하는 글로벌 실물자산운용사인 누빈(Nuveen)의 자문을 받고 운용된다.

최근 5년 간 수익률을 시뮬레이션했을 때 연 수익률 8.9% 정도로 글로벌 주식(11.7%)보다는 낮지만 글로벌 채권(0.03%)보다 높은 수익을 기록한 것으로 나타났다.

실물 '금(金)투자' 지금 해도 될까?

요즘 부동산이 침체된 반면, 금값이 상종가를 치면서, 부동산 연구소를 운영하고 있는 필자에게까지 최근 금투자를 문의하는 고객들이 종종 있다.

심지어 한 고객분은 직접 금에 투자하려고 하는데, 필자와 시간되면 믿을만한 금거래소에 같이 가보자고 하는 분도 있었는데 이분은 2006년 가을에 골드바 1킬로짜리 1개를 1800만원인가에 구입했다고 하는데, 그때 산 아파트는 1억이 내렸지만 그때 구입한 금은 지금은 6천800만원정도 한다고 하니 손실을 일정부분방어한 효자노릇을 한 귀한 놈이라고 하였다.

아직 대학생인 자녀 결혼할때 물려줄거라고 한다. 부동산을 상담하는 필자가 굳이 시간쪼개서 금투자를 하려 한다는 그분과 동행할 이유도 없기에 정중히 거절하였지만 대체 금투자가 매력이 있을까하는 생각도 들고, 실제 골드바 가격이나 투자가치등에 대해 간단히 알아보고싶은 생각도 들어 실물 금투자에 대해 알아보기위해 최근 시중 모 금거래소에 들러보았다.

금거래소라고 하는곳은 금은방처럼 상품이 진열된것도 아니고 상담실같은 곳인데 국제 금시장에서 한국제품으로는 유일하게 공인되는 LS니꼬 골드바 1킬로짜리가 부가세 포함 약 6850만원정도였다. 신한은행에서도 같은 종류의 골드바를 팔지만 은행의 공신력 때문에 시중 금거래소보다는 약간 비싸다.

금거래소에서1그램당 구매할때 소요되는 소비자가격이 약 6만 2-3천원(한돈에 약 23만원정도)이고 팔때 유입되는 가격은 약 6만원선이었다.

"요즘 금, 은 실물 구입자가 많나요?"

"갑자기 많아졌습니다. 투자할곳도 실물투자 없고 금리도 싸고 하니 그런게지요"

라는 팀장급 직원의 답변이 돌아왔다.

"만약 골드바 1킬로그램을 사서 바로 팔면 얼마가 손해인가요?"

"부가세10% 및 매도와 매수시 가격차이 및 수수료등등 대략 15%~18% 손해라고 보시면 됩니다"

"신한은행이나 국민은행같은 골드뱅킹을 하면 부가세가 없고 차익에 대해 15%남짓 세금만 내면 되니 골드뱅킹이 나은거 아닌가요?"

"그런점때문에 골드뱅킹을 하는분들도 많지만 실물은 직접 만지고 볼수 있고 느낄수 있는 근원적이고도 원초적인 욕망을 충족시켜주는 강한 마력이 있지요. 실제로 골드바를 침대에 놔두고 잠잘때 손으로 들고 자는 분들도 많이 있다고 합니다"

"그런가요?^^ 결국 부가세10%부담이나 단기보유후 매각시 큰 손실이 오고 용익(전월세등 효용가치)가치도 없는 실물 금도 인간의 본원적인 소유욕망을 충족시켜주는 특별한 자산 및 재테크까지도 겸한다는 점때문에 여유자금이 있는분들이 투자를 한다는 말씀이군요"

"그렇다고 보시면 될겁니다. 최근에는 수년전에 구입한 골드바나 순금을 매도하려는분들도 많은데, 주식, 예금, 부동산, 채권등 모든 투자종목을 통털어 가장 수익률이 높은게 금이죠"

"실버는 금에 비해 가격 변동폭(출렁임)이 크지만 대부분 금과 동반 등락을 한다고 보시면 되고 1그램당 4천원정도(1돈에1만5천원정도)입니다. 금보다 15배정도 싼편이죠. 그런데 은을 찾는 분들도 많습니다."

"그렇군요. 친절한 설명 잘 듣고 갑니다. 감사합니다"

"네, 언제든 들러주십시요. 감사합니다."

필자가 금거래소를 방문하여 간략하게 금투자에 대한 동향과 분위기를 직원으로부터 들어본 느낌은 결국 실물 금,은투자는 투자원금(투자금의 10%의 부가세를 내야하기 때문에..) 회복시까지 일정한 시간을 기다려야 하고 구입가보다 하락하면 손실이 상당히 커지므로 장기보유차원으로 접근하는것이 좋을것같다는 생각이 들었다.

그리고 리스크가 적지 않은 종목이므로 결국 순자산중 최대 10%~15%이내정도만을 가지고 접근하는것이 좋고, 눈으로 보고 만지고 느끼는 원초적인 욕망충족을 포기한다면, 부가세와 매매시 손실이 있는 실물보다는 골드뱅킹이 좀더 낫지 않나 하는 생각이 들었다. 그리고 은 실물투자는 가격대비 용량이 금에 비해 15배정도 크기에 보관문제나 높은 출렁임등 리스크상 묻지마 투자는 금물이라는 생각도 들었다.

2006년 가을에 골드바 1키로에 1800만원대였던 것이 지금 7천만원에 육박한다고 하면, 당시 수도권 주택가격은 고점이었는데 현재는 고점대비 상승이 아닌 하락을 보여 금과 주택가격이 큰 차이를 보여준다. 금은 3.5배가까이 올랐는데 집값은 오히려 20~30%하락하였다. 같은 실물인데, 금은 폭등하였고 주택가격은 하락하였는데 지금 주택을 팔아 금투자를 한다면 어떨까 하는 생각에 이르자 주택가격이 최소한 거품은 다 빠진것같다는 생각이 들지 않을수 없었다.

중학생정도 되는 학생의 손바닥안에 쏘옥 들어가는 작은 골드바 5~6개면 수도권 웬만한곳에서 좋은 34평 새아파트에 들어갈수도 있는 가격(3억중반~후반)이다.

만약 들어가 살지 않고 임차를 준다면 골드바는 아무런 수익도 나지 않지만 아파트는 보증금 5천정도에 월세가 최소 100만원이상은 매달 나오게 된다. 금을 살때 낸 부가세 3-4천만원과 매도매수시 차익손실을 감안한다면 이미 많이 올라있는 실물 금투자가 주택에 비해 큰 매력이 있다고는 생각하지 않는다.

오히려 이젠 2006년 당시 기준으로 현재까지 금값은 3배이상 뛴반면, 주택가격은 오히려 20%~30% 빠진 수도권 주택에 관심을 기울여야 할때가 아닌가 한다.

다만 포트폴리오 분산차원에서 운용하는 일반인들과 상속이나 기타 특수한 수요층들에게는 자산의 5분의 1정도 내외에서 운용하기는 나쁘지 않을것같다는 생각을 했고, 7년이상 장기적인 관점에서라면 금값의 장기상승전망과 미국의 양적완화에 실물투자 따른 인플레헷지수단으로 자산의 일부를 운용해볼만한 종목으로 관심을 가져볼만한 이유는 있다는 판단이 들었고, 이런점들 때문에 금투자 열풍이 불고 있는 것은 아닌지 생각해본 하루였다.

부의 증식을 이루는 투자대상에는 수많은 종류가 있는데, 크게 2가지 종류로 나눌 수 있다.

1. 실물자산(Real Assets)

땅, 건물, 기계장치, 재고, 기술력 등과 같이 그 자체가 재화나 서비스를 생산해내는 자산을 말한다. 즉, 스스로 이익을 발생시킬 수 있는 능력이 있는 것들이 바로 실물자산이 되는 것이다. 이런 실물대상들이 없다면 '금융'은 존재할 수가 없으며, 한 국가의 실물자산의 양은 곧 '생산량'을 뜻하므로 '물질적 부'를 늘리는 직접적인 요소로 작용한다.

대부분 유형자산(땅, 건물, 기계장치 등)이 여기에 해당하고, 전통적으로 가장 중요한 것으로 여겨졌지만 최근에는 무형자산(사람, 지식, 기술, 브랜드 등)들의 중요성이 부각되고 있다.

2. 금융자산(Financial Assets)

주식, 채권, 어음(CP) 등이 여기에 해당한다. 그 자체로는 그냥 종이쪼가리나 컴퓨터상에 존재하는 숫자일 뿐, 실제로는 아무런 재화나 서비스를 생산할 수 없으므로 이익발생 능력은 없다.

금융자산이 가지고 있는 능력은 오직 '실물자산 자체와, 그 실물자산이 벌어들이는 이익에 대한 청구권'을 가지고 있다는 것이다.

주식을 가지고 있으면 그 기업이 가지고 있는 땅, 건물, 기계, 인물등을 어떻게 활용할 것인지에 대한 '의결권'을 가지고 있으며, 발생한 이익을 나눠가질 권리인 '배당금'을 받을 권리도 가지고 있다.

채권을 가지고 있다면 벌어들인 이익에 대하여 '미리 받기로 정해진 만큼' 이익을 청구할 실물투자 실물투자 권리를 가지고 있다고 할 것이다.

이런 금융자산들은 '직접적'인 기여를 하는 것은 아니지만, 실물자산을 보유함으로써 생산능력이 있음에도 자금이 부족해 제대로 된 생산을 해나가기 힘든 기업들에 자금을 제공함으로써 '간접적'으로 기여하는 방식인 것이다.

우정사업본부 해외실물투자 실물투자 60%, 목표수익률 '밑돌아'

우정사업본부 해외실물투자 60%, 목표수익률 '밑돌아'

우정사업본부의 대체투자 중 해외실물자산 투자를 분석한 결과 상당수가 목표수익률에 미치지 못한 것으로 나타났다.

1일 우정사업본부가 박성중 국민의힘 의원(국회 과학기술정보방송통신위원회)에게 제출한 2015년 이후 해외실물자산 프로젝트 투자 현황에 따르면, 총 투자 20건 중 12건이 투자집행 당시 목표수익률을 밑돌고 있었다.

내부수익률(IRR) 기준 5% 이하로 사실상 수익이 나지 않았거나 손실로 추정되는 투자도 6건 있었다. 해당 투자는 △투자명: 이지스글로벌 전문투자형사모부동산투자신탁70호, 집행액: 734억원, 예상수익률: 평균배당수익률 4.68%, 현재 수익률: IRR 3.8% △한국투자 캐나다 인프라 전문투자형 사모투자신탁 제1호, 2154억원, 배당수익률 7.6% 및 Net IRR 9.5%, IRR -0.6% △CLSA 항공기 사모투자합자회사 1호, 214억원, 배당수익률 7.1% 및 IRR 8.실물투자 실물투자 5%, IRR 4.9% 등이다.

특히 캐나다 고속도호 휴게소 대체투자 건인 '한국투자 캐나다 인프라 전문투자형 사모투자신탁 제1호'의 경우 지분 투자에 따른 배당금을 거의 받지 못하고 있다. 박 의원은 향후 코로나 상황에 따라 대규모 원금 손실을 피하기 위해 계속적인 자금 투입이 불가피한 문제가 있다고 지적했다.

박 의원은 "국민의 재산으로 운용되는 우정사업본부의 대체투자가 상당수 부실한 것으로 분석됐다"며 "시급히 투자 전반에 대한 점검과 특단의 대책을 마련해야 한다"고 실물투자 강조했다.

올해 6월 24일 국회에서 열린 국회 과학기술정보방송통신위원회 전체회의에서 박성중 국민의힘 간사가 의사진행발언을 하고 있다. 2021.6.24/뉴스1

올해 6월 24일 국회에서 열린 국회 과학기술정보방송통신위원회 전체회의에서 박성중 국민의힘 간사가 의사진행발언을 하고 있다. 2021.6.24/뉴스1


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