레버리지의 매력

마지막 업데이트: 2022년 1월 24일 | 0개 댓글
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지식산업센터의 임대수익률은 다른 부동산에 비해 매우 높다. / 출처: 점프컴퍼니

[ETF 전성시대](上) 싸고 다양해 매력 'UP'

[윤지혜기자] 올 상반기 상장지수펀드(ETF) 시장의 순자산총액이 사상 최대치인 23조원을 돌파했다. ETF란 특정 주가지수와 연동해 수익을 얻을 수 있도록 설계된 '지수연동형펀드'를 말한다.

한국거래소에 따르면 올 상반기 ETF 시장 순자산총액은 지난해 말보다 8.3%가량 성장한 23조4천201억원을 기록했다. 일평균거래대금도 7천968억원으로 지난해보다 14% 늘었다.

브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴) 이후 변동성 장세가 이어지면서 ETF는 투자 대안으로 주목을 받았다. 브렉시트가 확정됐던 지난달 24일에는 일일거래대금이 사상 최고치인 2조9천345억원을 기록했다. 전날(6천261억원)보다 5배가량 높은 수치다.

금융투자업계에서는 로보어드바이저 활성화와 정부 정책에 힘입어 ETF 성장세가 당분간 지속될 것으로 내다보고 있다.

이처럼 ETF가 급격히 떠오른 이유는 무엇일까. ETF의 가장 큰 장점은 펀드보다 수수료가 저렴하고 손쉽게 거래할 수 있다는 점이다.

ETF는 거래소에서 하나의 종목으로 상장된다. 투자자들은 주식을 사고팔듯 HTS(PC용 주식거래시스템)와 MTS(모바일 주식거래시스템)에서 ETF를 실시간 매매할 수 있다. 가입·환매가 며칠씩 걸리는 펀드와 달리, ETF는 매매가 쉬운 만큼 변동성 장세에서 단기 수익을 얻는 데 유리하다. 브렉시트 후 ETF가 크게 인기를 얻은 것도 이 같은 이유에서다.

무엇보다 ETF의 가장 큰 장점은 상품의 종류가 다양하다는 것이다. 지수·섹터·테마별로 다채로운 ETF 상품이 마련돼 있으며 투자자산도 주식·채권·원자재·부동산 등으로 다양해 자산 배분에도 적합하다. 그 중 금·은 등의 안전자산과 연계한 ETF는 장기 레버리지의 매력 투자의 대안으로 각광받고 있다.

여기에 해외형 ETF까지 더하면 투자자의 선택지는 훨씬 더 넓어진다. 특히 지난 2월부터 해외주식 ETF도 비과세 혜택을 받을 수 있게 되면서 투자 수요가 크게 늘었다. 거래소에 따르면 올 상반기 해외ETF 순자산총액은 4천810억원으로 정책 도입 당시보다 21% 증가했다.

현대증권 오재영 애널리스트는 "현재로서는 ETF가 주로 레버리지·인버스 상품을 통해 방향성에 단기 베팅하는 용도가 주를 이루지만, 향후에는 적은 비용으로 원하는 자산에 대해 분산투자를 할 수 있다는 ETF의 장점이 부각되며 자산관리의 중요한 수단으로 점차 자리 잡을 것"으로 예상했다.

◆"ETF 규제완화…ETF 시장 퀀텀점프 계기"

금융당국이 저성장·저금리 시대의 효율적인 자산 관리 수단으로 ETF 활성화를 추진하는 것도 ETF 전성시대를 앞당기는 요인 중 하나다. 지난달 금융위원회는 ETF를 자산관리 대표 금융투자상품으로 육성하기 위해 관련 규제를 완화하는 '금융투자업 경쟁력 강화방안'을 발표했다.

금융위는 펀드가 ETF에 투자하는 '재간접 펀드' 활성화를 추진한다. 종전에는 펀드가 다른 펀드의 투자할 경우 피투자펀드 증권 총수의 20%까지만 투자할 수 있었지만 앞으로는 50%로 확대된다. 또 펀드가 자산 총액의 100%까지 투자할 수 있는 다른 펀드의 범위에 채권형 ETF를 추가했다.

업계에서는 재간접 펀드 운용 요건이 완화되면서 ETF 매수 기회를 늘어날 것으로 기대하고 있다. 그동안 외국계 자산운용사가 주로 운용해왔던 재간접 펀드에 국내 자산운용사도 적극 뛰어들면서 ETF에 대한 수요가 늘 것이란 전망이다.

한국투자신탁운용 김현빈 ETF전략팀 부장은 "자산을 배분하는 데 ETF만큼 편리한 상품이 없다"며 "재간접 펀드는 펀드 안에 다양한 상품을 담을 수 있는 만큼 해외주식·채권·골드 ETF 등을 활용한 자산 배분형 재간접펀드가 많이 출시될 것으로 보인다"고 말했다.

금융위는 구조화 ETF 활성화를 위해 파생상품의 위험평가액(최대 손실 금액) 한도를 100%에서 200%로 확대했다. 그동안 위험평가액 한도를 엄격히 제한해 다양한 ETF 상품을 개발하는 데 한계가 있었다는 설명이다.

이에 발맞춰 거래소는 하락장에서 2배 수익을 볼 수 있는 인버스 레버리지 ETF를 연내에 상장할 예정이다. 그동안 인버스 레버리지 ETF 출시는 금융투자업계의 오랜 숙원이었으나 자칫 지수 하락을 부추겨 사행성을 조장할 수 있다는 이유로 그동안 금지돼 왔다.

추종 지수의 가격이 올라야 수익을 거두는 일반 ETF와 달리, 인버스 ETF는 추종 지수의 가격이 내려야 이익을 거둘 수 있는 상품이다. 레버리지 ETF는 파생상품에 투자해 일반 지수보다 높은 수익을 추구한다. 상승장에서는 높은 수익률을 기대할 수 있지만 하락장에서는 손실도 커져 고위험·고수익 상품으로 분류된다.

삼성자산운용 관계자는 "ETF 시장은 레버리지 ETF가 출시되면서 2배 이상 성장했다"며 "인버스 레버리지 ETF도 시장이 다시 한번 퀀텀점프 할 수 있는 기회가 될 것"으로 내다봤다.

이어 "최근 2~3년 간 ETF 시장이 다소 쉬어가는 기간이었는데, 인버스 레버리지 ETF 상품 출시를 계기로 ETF를 잘 모르던 투자자들도 관심을 갖게 되면서 투자 저변도 넓어질 것으로 기대한다"고 덧붙였다.

한국거래소 단일순 ETF시장팀장은 "기존에 인버스 ETF를 운영하지 않았던 자산운용사도 이번에 인버스 레버리지 ETF 출시를 추진하면서 인버스 1X ETF 상품까지 함께 준비할 정도로 자산운용사들은 반기는 분위기"라며 "레버리지·인버스 2X 상품이 출시되면 상품도 다양해지고 분산투자로 인한 위험 회피도 가능해져 투자자에게도 긍정적"이라고 설명했다.

◆로보어드바이저 성장, ETF 우군으로 기대

아울러 ETF 업계에서는 로보어드바이저 시장 추이도 주목하고 있다. 로보어드바이저는 수수료 비용을 절감하기 위해 주로 거래 비용이 낮은 ETF와 상장지수채권(ETN)을 운용자산으로 활용하기 때문이다.

로보어드바이저는 투자자가 입력한 투자 성향 정보를 바탕으로 알고리즘을 활용해 개인의 자사 운용을 자문하고 관리해주는 자동화된 서비스를 말한다.

유진투자증권 서보익 애널리스트는 "ETF는 로보어드바이저 운용성과의 예측력을 높이고 리스크를 최소화하는 동시에 동일한 자산군에 투자해도 보다 낮은 수수료로 거래할 수 있다는 점에서 최적의 투자대상"이라며 "로보어드바이저 산업이 발전할수록 ETF 시장도 높은 성장 속도를 유지할 수 있다"고 분석했다.

하지만 로보어드바이저 시장이 ETF 성장에 미칠 영향에 대한 과도한 기대감을 경계하는 목소리도 있다.

한 증권사 관계자는 "로보어드바이저를 제일 먼저 시작한 미국에서조차 전체 자산관리 시장에서 로보어드바이저가 차지하는 비중은 미미하다"며 "로보어드바이저가 활성화되면 ETF 업계에 큰 아군이 되는 것은 맞지만 현실적으로 찻잔 속의 태풍에 그칠 수도 있다"고 우려했다.

한편, 거래소는 올 하반기 ETF 시장 성장을 위해 기초지수 대비 초과 수익을 추구하는 채권형 액티브 ETF를 4분기에 도입하고, 주요 선진국 시장 대표 지수에 편중된 해외 ETF 투자 범위를 신흥국 및 해외 유망 섹터로 확대할 예정이다.

3년 만에 누적 1조 매출, ‘지산의 신’이 말하는 지식산업센터 투자법

지식산업센터, 약칭 ‘지산’이 부동산 투자처로 각광받고 있다. ‘지산’은 수백 단위의 기업체가 입주하는 초대형 오피스 부동산이다. 얼마 전까지만 해도 아는 사람들만 아는 ‘꾼’의 분야였다가, 부동산 시장이 역대급 활황을 맞으며 일반인들에게까지 주목을 끌기 시작했다.

지식산업센터는 원래 월세 수익 위주의 안정적인 투자처로 알려졌으나, 최근 5년간 매매가도 크게 상승하고 있다. / 출처: 한국금융신문 오피스텔 대비해서도 매우 높은 매매가 상승 추세를 보인다. / 출처: 조선닷컴 땅집고

점프컴퍼니는 지식산업센터만을 전문적으로 취급하는 부동산 플랫폼이다. 지산이란 낯선 분야로 사업이 될까 싶은데, 3년 만에 누적 거래액 1조를 달성했다. 심지어 2년 동안에는 대표 혼자 영업을 뛴 결과물이다.

점프컴퍼니의 박희영 대표는 평범한 대기업 엔지니어였다. 버는 돈은 전부 은행에 저금하는 게 당연했고, 정부에서 집 사면 큰일 난다고 하니까 또 그런 줄로 알았다. 그랬던 그가 ‘지산’에 눈을 뜨며 3년 만에 1조 거래액을 달성했다.

나이 40이 되도록 부동산 투자를 전혀 몰랐던, 박희영 대표가 3년만에 거둔 결과다.

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매매가의 90%까지 대출 가능, 3억이면 월세 수익만 500… ‘지산’이 매력적인 다섯 가지 이유

한국의 부동산 시장은 주거 부동산 위주로, 상업용 부동산은 다소 생소하다. 특히 지식산업센터는 주변에서 흔히 볼 수 있는 형태가 아니다 보니 더욱 그렇다. 하지만 그렇기에 지산은 더 큰 기회의 땅이기도 하다. 박희영 대표가 말하는 ‘지산’의 매력을 들어보자.

1. 높은 레버리지, 대출이 막힌 이 레버리지의 매력 레버리지의 매력 시대에도 90%까지 대출 가능

지식산업센터, ‘지산’에서 가장 눈에 띄는 강점은 레버리지다. 아파트 대출은 꽉 막혔고, 상가도 60% 정도다. 하지만 지산은 담보 비율로만 80%~90%까지 대출이 가능하고, 개인 신용에 따라 최대 90%까지 가능하다.

빌딩의 경우 꼬마빌딩도 수십억인데, 지산은 건물을 쪼개 사는 개념이니 1~2억짜리도 있다. 대출이 90%까지 나온다는 점을 감안하면, 내 돈 1~2천만 원만 있으면 내로라하는 역세권에 내 이름으로 등기된 사무실을 가질 수 있다. 큰돈이 들지 않는 만큼 기민한 투자가 가능하다.

레버리지란 차입을 통해 내가 가진 자본에 비해 훨씬 높은 이득을 올릴 수 있는 효과를 의미한다. 특히 부동산 매매에서 레버리지는 선택이 아니라 필수다.

2. 압도적인 수익률, 투자금 3억으로 월 이익 500을 이루다

지산의 또 한 가지 강점은 수익률이다. 박희영 대표는 처음 3억 원으로 지식산업센터 사무실 10칸을 구매해 1천만 원의 월세를 거뒀다. 은행 이자를 제해도 500만 원이 남는 돈이었다. 반면 같은 수익형 부동산인 오피스텔은, 은행 이자와 월세가 큰 차이가 없다.

지산은 원래 아파트나 오피스텔과 달리, 시세차익보다는 안정적인 월세 수익을 노리고 투자하는 부동산이었다. 하지만 이런 분위기도 바뀌었다. 3년 전부터 지산이 급등하며, 투자했던 사람들은 큰 시세 차익을 얻었다.

지식산업센터의 임대수익률은 다른 부동산에 비해 매우 높다. / 출처: 점프컴퍼니

3. 여전한 수급 불균형, 앞으로도 전망이 밝다

지산 물량은 항상 모자라고, 분양 경쟁도 치열하다. 예를 들어, 광교에는 지산이 대략 네 곳, 사무실로 따지면 800칸이 있는 셈이지만, 이를 곧이곧대로 받아들여서는 안 된다. 큰 회사들은 사무실을 한 칸만 쓰는 게 아니라, 한 층을 통째로 쓰는 경우도 많기 때문이다.

절반 이상은 큰 회사들이 쓸어가고, 작은 회사들이 쓸 수 있는 공간은 400개가 채 안 되는 셈이다. 수요는 크게 늘고 있는데, 아직 공급이 안 받쳐주고 있는 게 지산이다.

대규모 지식산업센터 안에서도 기숙사, 섹션오피스, 라이브브오피스 등 기능이 다르며 각각의 수요가 다양하다. 꾸준히 늘고 있는 기술기반업종창업 기업의 수

결국 수급불균형으로 인해, 시세도 따라 오를 수밖에 없다. 2~3년 전만 해도 평당 6백만 원 수준이었던 광교는 현재 1300만 수준까지 시세가 뛰었다. 서울권은 그 이상으로, 평당 2천만 원을 호가하는 상황이다. 하지만 여전히 기회의 땅이 많이 남아있다.부천, 광명, 시흥, 인천 등은 여전히 평당 6백~7백만 원 정도로 시세가 형성되어 있는데, 이 지역의 입지와 오피스 수요를 생각해 볼 때 앞으로 시세가 오를 가능성이 높다.

공급이 이렇게 급증했음에도 여전히 수요가 공급을 능가한다. / 출처: 매일경제

4. 역세권 좋은 입지에 신규 건설도 가능하다, 어떻게?

건물이 매력적이라고 해서 좋은 사무공간이 될 수 있는 건 아니다. 부동산에서 가장 핵심적인 요소는 땅, 입지다. 서울 및 수도권의 역세권 노른자 땅은 이미 다 선점됐고, 가격도 천정부지로 치솟았다. 그러니 역세권에 지산이 지어진다는 건 불가능하다고 생각할지도 모른다.

하지만 가능하다. 역세권 요지에 빈 땅이나 허름한 공장이 들어서 있는 것을 종종 볼 수 있다. 이는 국가에서 땅의 용도를 일부 제한하기 때문이다. 제한이 없으면 모두들 자기 땅에 아파트나 오피스 같은 ‘돈 되는’ 건물만 짓고 싶어 할 테니까 말이다. 지식산업센터는 첨단 오피스 건물이면서도, 중공업 지역 땅에 지을 수 있다는 점이 또 한 가지 핵심 강점이다. 얼마 남지 않은 ‘기회의 땅’인 셈이다.

그렇게 가장 많이 바뀌고 있는 레버리지의 매력 곳이 성수동이다. / 출처:dmp 구로 역시 대표적인 대형 지식산업센터의 성장지역이다. / 출처:dmp

5. 매력적인 사무 공간, 수요자들에게 매력적인 공간은 투자자에게도 매력적이다

그리고 마지막으로, 지산이 실수요자들에게 사무공간으로 매력적이라는 점이 무엇보다 중요하다. IT, 디자인, 컨설팅, 지식산업 등 업종을 정해 놓고 입주를 받기 때문에, 관리가 잘 될 뿐 아니라 관련 업종 종사자 간 커뮤니티를 형성하기도 쉽다.

일반적인 오피스 건물의 층고는 2.5m 정도지만, 지산은 평균 3.5m, 높으면 6m까지도 나온다. 법정 대비 200~300% 이상의 주차 공간을 마련하게 되어 있고, 지게차까지 들어가는 화물 엘리베이터와 하역장, 창고 시설까지 따로 설치한다. 여기에 분양할 때부터 수요 인구를 예측해 식당, 카페, 편의점, 부동산까지 미리 구성한다. 건물 자체를 대형 오피스에 완벽하게 최적화해 설계한 것이다.

지식산업센터 현대 테라타워 CMC의 조감도. 처음부터 지식산업 위주의 대형 오피스로 설계되어 수요자에게도 매력적이다.

지산의 신, 박희영 대표가 말하는 지식산업센터 투자법

매력적인 부동산 투자처라는 건 알겠다. 하지만 지산은 여전히 많은 사람들에게 낯선 분야다. 어떻게 좋은 지산을 고르고 또 살 수 있을까. 3년 간 1조 원 거래를 기록한 박희영 대표는, 먼저 신축과 구축을 나누어 보라 권한다.

신축 지산의 입지를 판단하는 네 가지 기준: 역, 아파트, 배후 상권, 그리고 하천

신축은 말 그대로 새로 지어지는 지산을 말한다. 신축 부동산의 가치를 결정하는 단 하나의 요소가 있다면 역시 입지다. 지산의 입지를 판단하는 기준도 다른 부동산과 크게 다르지 않다. 사람들이 살고 싶어 하는 동네인지, 출퇴근이 편한지가 가장 중요하다. 결국 역과 아파트 단지다.

흥미로운 것은, 대단지 아파트는 대부분 하천 또는 대규모 공원을 배후에 끼고 있다는 것이다. 이런 곳에서 도보 10분 내 거리에 있는 지산은 과거부터 현재까지 늘 ‘불패 신화’를 기록해왔다. 작년에도 이런 입지의 지산이 여럿 신규로 생겼다.

지산도 부동산이다. ‘지하철과 하천을 낀 대단위 아파트’처럼, 정석적인 입지 조건을 따라간다. 사진은 의정부 고산 센텀리브워크 라이브오피스.

물론 이처럼 입지가 이미 좋은 지산은 분양을 받으려는 경쟁도 치열하다. 눈을 조금 돌리면 다른 기회도 있다. 겉으로 보기에는 허허벌판이지만, 도시 계획상 대단위 아파트 단지가 들어설 계획이 있는 곳이다.

보통 이런 곳은 지하철역이나 대규모 레버리지의 매력 버스 노선도도 예정되어 있는 경우가 많다. 아파트 입주까지 시간이 걸린다는 점 때문에 두려움을 갖는 경우가 많지만, 경험적으로 볼 때, 이런 곳은 결국 분양도 임차도 잘 될 수밖에 없다. 두려움만 접어두면, 리스크는 생각처럼 크지 않다.

구축 지산의 가치를 판단하는 한 가지 기준: 간단한 산수로 수익률을 계산하라

구축이란 이미 준공이 된 지산의 소유권을 개인 또는 법인 간에 매매하는 것을 말한다. 구축을 살 때는 임차인이 들어와 있는지 확인하고, 보증금과 월세가 어느 정도인지 확인해야 한다. 그리고 월세 수익률을 계산해야 한다.

수익률이 부동산 가격 대비 4% 정도면 훌륭한 편이고, 5%라면 뒤도 보지 않고 계약해야 한다. 여기에서 4~5%란 대출 레버리지가 없을 때 숫자고, 실제로 은행에서 90% 대출을 받으면 수익률이 25% 정도로 뛴다. 지식산업센터가 아닌 다른 분야에서 이런 임대수익률을 내는 투자는 극히 드물다.

지식산업센터의 임대수익률은 전통적으로 다른 오피스에 비해 높은 편이었다.

계약 전에 잔금 대출을 해줄 은행을 먼저 소개받는 게 좋다. 이러면 우선 대출 리스크를 줄일 수 있다. 개인 신용에 따라 대출 금액이 달라질 수 있으므로, 미리 두세 군데 은행에 자신이 어떤 지산을 구매할 계획인지 알려주고, 내 신용이 어느 정도인지 안내받는 게 안전하다.

또 한 가지 이점은 감정가다. 은행에서 나오는 감정가가 가장 투명하고 정확하다. 감정평가원에 의뢰, 지역 시세를 모두 반영해 시세를 계산하므로, 이렇게 알아본 감정가와 부동산에서 얘기하는 매매가 사이에 차이가 많지 않다면 위험성은 레버리지의 매력 레버리지의 매력 크게 낮아진다. 만일 그 차이가 크다면, 스스로 매물의 미래 가치를 판단해 리스크를 떠안고 구입할 것인지 결정해야 한다.

공통적으로 지녀야 할 지식산업센터 투자 마인드

신축이든 구축이든, 그 지역의 미래 가치를 봐야 한다. 적은 돈으로 할 수 있는 투자이지만, 부동산에 투자한다는 사실은 같다. 즉, 그 지역에서 성장하는 기업에게 필요한 시설을 제공하는 것이다. 50명 이상의 큰 기업부터 1~2인의 소규모 창업, 스타트업까지 크고 작은 기업들에게, 공간을 제공하고 임대료를 받는 것이 지산 투자다.

오피스 임대료는 지역 발전을 그대로 따라간다.

기존 빌딩은 발전이 큰 지역에 들어갈 경우, 아파트와 비교하기 힘든 이익을 얻었다. 하지만 수십억은 기본인 빌딩은 그들만의 리그였다. 지식산업센터는 일반 직장인도, 건물주의 관점에서 투자할 수 있다. 이 지역에는 어떤 기업이 모여있는지, 앞으로 어떤 산업이 더 성장하고 발전할지, 이런 고민을 통해 투자할 수 있다.

그 과정에서 내가 사는 지역을 다시 보게 될 수 있고, 내가 몰랐던 지역도 새로 알게 될 수 있다. 뉴스를 다시 해석하게 되고 지도 앱을 키면 동네가 다르게 보일 것이다. 이렇게 관점이 바뀌어 가는 재미가 있다.

다 모르겠다면: 이미 갖춰진 플랫폼을 활용하기

사실 쉽지는 않다. 지산이 특별히 위험하기보다, 생소한 까닭이 크다. 또 부동산 투자는 많은 시간과 노력이 필요하다. 발품도 팔아야 하고, 스터디도 해야 하고, 부동산도 최소한 열 군데 정도는 돌아야 한다. 개중 두 군데 정도와는 계속해서 친밀한 관계를 유지해야 좋은 정보를 받을 수 있다.

결국 부동산에서 중요한 건 땅이다. 오프라인 부동산을 직접 돌아보지 않고는 좋은 매물을 찾을 수 없다.

이런 과업이 어렵다면, 플랫폼 점프에셋을 이용하는 것도 한 방법이다. 점프가 관리하는 현장이 이미 100개 가까운 만큼, 고객의 거주 지역, 나이대, 소득 수준, 투자 자금, 투자 성향 등을 취합해 가장 적절한 매물을 5~10개 가량 추천해준다. 시세차익을 원하는 고객, 안정적인 월세 수익을 원하는 고객, 거주지에 가까운 곳을 원하는 고객에 맞춰 지산 정보를 제공한다.

현재 지산은 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 상황이라, 점프가 직접 시행도 계획하고 있다. 현재 두 곳의 부지를 이미 산 상태고, 한 군데 부지를 더 살 예정이다. / 출처: 점프컴퍼니 박희영 대표 유튜브

점프컴퍼니는 규모를 더욱 늘렸다. 이미 국내 지산 물량의 10% 정도를 분양하는 국내 최대 플랫폼이지만, 그동안 맞은 고객의 몇 배 이상 되는 고객이 여전히 대기 중이기 때문이다. 채용과 직원 교육, 조직 개편 등을 마무리하고, 올해부터는 더욱 공격적으로 확장에 나설 예정이다.

물량도 준비되었고, 조직도 준비되었다. 이젠 최적의 매물을 원하는 고객에게 매칭하는 일만 남은 셈이다.

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필자 임예인

노동자의 세상을 꿈꾸는 (전 편집장 겸) ㅍㅍㅅㅅ 노조위원장. 그러나 과업에는 태만하고 두목에게 술이나 뜯어먹고 다닌다는 첩보가 입수된 바 있다. 경쟁매체 슬로우뉴스에서도 세작으로 일하고 있다.

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레버리지는 ‘지렛대’라는 뜻으로 금융에서는 자본금을 지렛대로 삼아 더 많은 외부 자금을 차입하는 것을 말한다. 레버리지 비율이 높을수록 자기자본대비 부채비율이 높다는 뜻이다. 적절한 레버리지는 투자의 효율성을 높이기도 하고 경영의 측면에서는 기업 운영의 효율성을 높이는 긍정적인 효과를 가지는 반면, 투자가 실패로 돌아갈 경우에는 투자 손실을 확대시키는 요인으로 작용하기도 하는 등 부작용을 가진다. 디레버리지는 레버리지와 반대로 부채비율을 줄여나가는 것을 말한다.

싱글족 가운데 두 곳 이상에 거처를 두거나 잦은 여행과 출장 등으로 오랫동안 집을 비우는 사람들을 일컫는 말. 0.5인 가구는 1인 가구보다 집에 머무는 시간이 훨씬 더 짧다. 평소에는 직장 근처에 방을 얻어 혼자 살지만 주말에는 가족들의 거처로 찾아가 함께 시간을 보내는 경우도 여기에 속한다.

개인이 사장이면서 직원인 기업을 의미한다. 자신이 가진 '지식, 경험, 기술' 등을 사용하여 보다 창조적인 서비스를 제공함으로써 이윤을 창출하는 경우 1인 창조기업이라 할 수 있다. 구체적으로는 △소프트웨어 개발, 홈페이지 제작 등 IT서비스 △만화, 드라마, 영화제작 등 문화콘텐츠 서비스 △전통식품, 공예품 분야의 제조업 등 창의적인 아이디어나 전문 지식ㆍ기술 등 분야의 1인 중심기업을 말한다.

국민소득을 총국민 수로 나눈 값. 해당 국가의 소득 수준을 보여주는 가장 대표적인 지표이다.

유럽연합(EU)이 2020년까지 온실가스 20% 감축, 에너지효율 20% 개선, 신재생에너지 20% 확대를 목표로 한 계획이다. EU는 이 계획에 따라 2012년부터 EU에 취항하는 모든 항공기에 배출권거래제를 적용하고 있으며, 또한 재생에너지 투자에 비중을 확대하고 있다.

2차 시장은 처음 발행된 증권, 채권 등이 거래되는 발행시장과 구분되며, 이미 발행된 주식들의 거래가 이루어지는 유통시장을 뜻한다. 국내에서는 유가증권시장, 코스닥, 코넥스, 프리보드 시장 등이 2차시장에 해당하며, 외국의 경우 New York Stock Exachange(NYSE), NASDAQ 등이 있다. 2차 시장에서는 주식이 가장 보편적으로 거래 되며, 주식 외에도 뮤추얼 펀드, 채권과 같은 상품 등도 거래된다. 패니매(Fanni Mae), 프레디맥(Freddie Mac)과 같은 기관들은 2차 시장에서 모기지 관련 상품을 거래하며 모기지 증권을 만든다. 1차 시장(Primary Market)에서는 처음 발행된 주식이나 채권을 등의 거래가 이루어지며, 흔히 알려진 거래 형태는 IPO(Initial Public Offering)이다. 이 때 거래된 증권을 후에 재판매하기 위한 거래 시장이 2차 시장이다. 각각의 거래에서 발생한 수익은 거래 당사자에게 돌아가며, 1차 시장에서 IPO 에 참여한 투자은행, 주식 발행 주체가 되는 회사 등은 2차 시장에서의 거래에 관여하지 않는다.

1인당 국민소득 3만 달러 이상, 인구 5,000만 명 이상의 조건을 만족하는 국가를 의미한다. 경제 규모와 소득 수준을 모두 충족해야 30-50클럽에 포함될 수 있어 통상 선진국의 상징으로 인식된다. 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 국민소득 3만 달러가 넘는 나라는 20개국이 넘는 것으로 파악된다. 그러나 이 가운데 인구 5,000만 명 이상인 나라는 2019년 기준으로 미국, 일본, 독일, 영국, 프랑스, 이탈리아, 한국 등 7개국이다.

3-Dimensional Television의 약자로 시청각적으로 입체감을 느끼게 해 현실감과 살아있는 듯한 느낌을 제공하는 TV를 말한다. 3D는 왼쪽, 오른쪽 눈에 보여지는 영상에 차이를 둬 거리감을 인식하게 하여 마치 눈 앞에 생생한 영상이 입체적으로 나타나 보이게 하는 것이다. 현재는 3D전용 안경을 써야만 3D TV를 볼 수 있는 수준이지만 안경없이 3D TV를 볼 수 있는 기술을 개발 중이다.

제3세대(The Third Generation) 휴대 전화 방식을 말한다. 국제전기통신연합(ITU: International Telecommunication Union)이 정한 ‘IMT-2000’ 표준에 따른 디지털 휴대 전화 방식이다. 1980년대 음성 통화를 중심으로 한 아날로그 방식이 제1세대라 한다면, 이후의 디지털 방식이 제2세대 이동 통신이었다. 이에 반해 IMT-2000에 의한 제3세대는 고음질의 음성 통화, 고속 데이터 통신, 데이터 통신을 응용한 비디오 기능이 부가되었다는 특성을 갖는다. 4G는 3G의 후속으로 제4세대 휴대 전화 방식을 말한다. 2007년에 개최된 세계무선통신회의(WRC: World Radio Conference)에서 세계 공통의 주파수대로 채택되면서, 통신 규격으로 책정되었다. 3G의 주파수대가 2GHz임에 비해 4G는 50Mbps-1Gbps 정도이기 때문에 초고속 대용량 통신을 실현할 수 있게 되었고, 무선 LAN 또는 블루투스 등과 연계하여 고정 통신망과 이동 통신망을 고르게 이용할 수 있다는 점을 특징으로 갖는다.

3층 연금체계란 노후소득 보장체계의 안정성을 도모하기 위해 공적연금, 사적연금 등에 의해 지탱하는 것을 말한다. 세계은행의 1994년 보고서 「노년위기의 모면(The Averting Old-age Crisis)」을 통해 3층 연금체계가 본격 제시되었다. 공적연금에만 의존하는 노후 소득보장의 취약성을 해소하기 위해 사적연금(기업ㆍ개인 연금)의 보완을 강조한 공사연금 다층 체계화(Multi-Pillar System) 개념이 등장하였다. 세계은행이 제시한 3층 연금체계는 1층이 정부가 강제 적용하는 기초연금 성격의 공적연금이고, 2층은 민간이 운용하나 강제 적용방식의 직역연금 또는 개인연금이며, 3층은 민간이 운용하는 임의적용 방식의 직역연금 또는 개인연금이다. 이에 따라 우리나라의 3층 노후 소득 보장체계는 1층 보장이 국민연금과 직역연금 등 공적연금이며, 2층 보장은 퇴직금(또는 기업연금), 3층 보장은 개인연금이다. 공적인 성격을 갖는 주요 연금은 국민연금, 공무원연금, 사립학교교직원연금, 군인연금 등을 들 수 있다.

4P란 마케팅 관련 용어로서 효과적인 마케팅 프로세스를 진행할 때 핵심적인 4가지 요소를 말한다. 4 가지 핵심 요소를 어떻게 잘 혼합하느냐에 따라 마케팅 효과를 극대화할 수 있기 때문이다. 4P는 Product, Price, Place, Promotion의 첫 글자에서 유래하였다. 이른바 ‘4P mix’로도 일컫는데 1960년대 제롬 메카시(Jerome McCarthy) 교수가 지금과 같은 형태로 정립하였다. 우선 Product는 고객에게 전달하는 제품으로 상품, 서비스, 포장, 디자인(크기, 색상), 브랜드, 품질 등의 요소를 포함한다. 결국 Product는 ‘제품의 차별화’를 기할 것인가, ‘서비스의 차별화’를 기할 것인가 아니면 둘 다를 기할 것인가를 따져보는 것이다.다음으로 Price는 기업이 제품에 매기는 가격이라 할 수 있다. 통상 고객이 느끼는 가치(Value)에 비해 Price는 낮게, 생산비용인 Cost보다는 높게 매겨야 한다. 즉, V(가치) > P(가격) > C(비용)라 할 수 있다. 한편, 기업이 설정하는 가격은 시장 전략에 따라서도 달라 질 수 있다. 예를 들어 이윤 극대화, 판매 극대화, 경쟁자 진입 규제 등의 전략에 따라 달라질 수 있다.Place는 기업이 재화나 서비스를 판매하거나 유통시키는 장소를 가리킨다. 제품이 어떻게 고객에게 노출되는 지에 대한 물리적 장소의 관점이면서도 동시에 유통 경로 및 관리 등을 포함한 공간적 개념까지도 포함한다. 마케팅 경로의 다양성과 효과적 운영은 매출액의 신장과 직결되기 때문이다. 끝으로 Promotion은 광고, PR, 다이렉트 마케팅, 판매 촉진 등 고객과의 커뮤니케이션을 의미한다. 고객과의 접점을 통한 다양한 소통 방식을 말하며, 기업의 사회적 책임(Corporate Social Responsibility)을 통한 사회와의 연계성 강화도 그 일환이라 할 레버리지의 매력 수 있다.

4차 산업혁명은 물리세계, 디지털세계, 그리고 생물 세계가 융합되어 경제와 사회의 모든 영역에 영향을 미치게 하는 새로운 산업시대를 말한다. 1차 산업혁명의 기계화, 2차 산업혁명의 대량생산화, 3차 산업혁명의 정보화에 이은 4차 산업혁명은 물리사물인터넷(IoT), 로봇공학, 가상현실(VR) 및 인공지능(AI)과 같은 혁신적인 기술이 우리가 살고 일하는 방식을 변화시키는 현재 및 미래를 의미한다. 디지털 혁명(Digital Revolution)이라고 하는 3차 산업혁명이 일으킨 컴퓨터와 정보기술(IT)의 발전이 계속 이루어지고 있는 형태이지만 발전의 폭발성과 파괴성 때문에 3차 산업혁명이 계속된다고 하기보다 새로운 시대로 여겨진다. 독일에서는 산업4.0(Industry 4.0)이라고 명명하기도 한다.

산업구조분석 기법 중 하나로 1979년 미국 하버드대 레버리지의 매력 경영대학원 마이클 포터(Michael Porter) 교수가 5가지 요인(5 forces)을 기반으로 발표하였다. 이 기법은 산업의 매력도에 영향을 주는 5가지 주요한 경쟁요인으로 이루어져 있는데, 1. 기존 기업간의 경쟁 강도, 2. 둘째 신규 기업의 진입 위협, 3. 대체재의 위협, 4. 구매자의 협상력, 5. 공급자의 협상력으로 구성되어 있다. 특정 산업 내의 이 5가지 요인이 강하면 해당 산업에 속한 기업들의 평균 수익률은 떨어져서 전반적인 산업의 매력도도 감소한다.

주가의 평균치를 이어놓은 이동평균선에서 사용되는 말로, 5일선이란 5일동안의 평균주가를 이어놓은 선을 가리킨다. 10일동안의 평균주가를 이어놓은 선은 10일선, 20일동안의 평균주가를 이어놓은 선은 20일선이라 부른다. 이 5일선, 10일선 등의 이동평균선은 단기, 중기, 장기별 시세흐름을 파악하기 쉽고 다음 주가를 예측하기 위해 많이 사용되고 있다.

70의 법칙은 경제 성장, 인구 증가, 저축 증가 등을 계산할 때 복리의 효과를 이해하는 데 쓰인다. 이 법칙에 따르면 경제가 매년 x%씩 성장할 경우 경제 규모가 두 배가 되는 데 필요한 기간이 70/x년이 된다. 예를 들어 경제가 매년 1%씩 성장하면 경제 규모가 레버리지의 매력 두 배가 되는 데는 70년이 걸리고, 매년 2%씩 성장하면 경제 규모가 두 배가 되는 데는 35년이 걸린다는 것이다. 이 법칙은 인구 증가와 저축 증가에도 적용된다. 경제 성장과 마찬가지로 인구가 두 배로 증가하는 데는 인구가 매년 1%씩 성장할 때는 70년이 걸리고, 매년 2%씩 성장할 때는 35년이 걸린다. 저축의 증가를 계산할 레버리지의 매력 때도 마찬가지로 저축이 두 배로 증가하는 데는 연 이자율이 1%일 경우 70년이 걸리고 연 이자율이 2%일 경우에는 35년이 걸린다. 이 법칙은 72의 법칙이라고 불리기도 한다. 매년 증가율이 3% 또는 4%일 경우 70을 그 증가율로 나누면 정수가 아니라 소수가 나오기 때문에 70 대신에 72를 이용하면 두 배가 되는 데 걸리는 기간을 정수로 쉽게 계산할 수 있기 때문이다. 이를 이용하면 경제가 두 배로 성장하는 데는 경제 성장률이 3%일 때는 24년, 경제 성장률이 4%일 때는 18년이 걸린다고 쉽게 계산할 수 있다.

2007년 경제학자인 우석훈 교수와 기자 출신의 사회 운동가인 박권일씨가 쓴 세대 간 불균형 문제를 다룬 경제 비평서의 제목이다. 비정규직 평균임금 레버리지의 매력 119만원에 전체 소득 대비 20대의 평균적 소득 비율인 74%를 곱해서 나온 88만원이라는 금액을 20대가 처한 세대간 불평등을 가르키는 용어로 사용하였고, 이 책의 영향으로 88만원 세대가 20대를 대변하는 하나의 대명사로 사용되었다. 우리나라 여러 세대 중 처음으로 승자독식 게임을 받아들인 탈출구가 없는 세대들을 의미한다고도 한다. 본 도서는 이탈리아 청년들의 경제적 상황을 표현한 용어이자 소설인 ‘천유로 세대’, 일본의 ‘하류 지향’이라는 비평서와 맥을 같이 한다.

아시아ㆍ태평양 경제협력체(APEC) 기업인자문위원회의 약자로서 APEC 활동 과정에서 민간 및 기업부문의 입장을 직접 반영하거나 APEC 산하 각 그룹회의에서 요청하는 자문에 응한다는 취지하에 1995년 오사카 APEC 정상회의에서 설립됐다.

Asset Backed Commercial Paper의 약어. 유동화전문회사(SPC)가 매출채권, 리스채권, 레버리지의 매력 레버리지의 매력 회사채 등 자산을 담보로 발행하는 기업어음(CP)이다. 일반적으로 SPC는 유동화 자산을 기초로 회사채 형태의 자산유동화증권(ABS)을 발행하는데 비해 ABCP는 회사채가 아닌 CP형태로 ABS를 발행하는 것이다. 유동화자산보다 만기가 짧은 ABS를 발행한 뒤 해당 ABS 만기시점부터 유동화자산의 만기때까지 기발행된 ABS(자산담보부증권)을 상환하는 조건으로 주기적으로 CP를 차환발행함으로써 ABS발행보다 자금조달비용을 레버리지의 매력 줄일 수 있어 기업 입장에서 유리하다. 한편, 투자자 입장에선 소비자금융채권등 비교적 안정적인 자산을 근거로 발행되는데다 3개월짜리 단기상품이기 때문에 안정성과 유동성을 동시에 확보할 수 있다. 부동산 관련 ABCP도 많이 발행되는 편인데 이는 건물 지을 땅, 건설사 보증 등 부동산 관련 자산을 담보로 발행되는 기업어음을 말한다.

무역 관련 물류업체 중 각국 세관당국(관세청)이 안전성을 공인한 업체. 9ㆍ11 테러 이후 강화된 미국의 무역안전 조치를 세계관세기구(WCO)가 수용하면서 마련된 개념이다. AEO의 화물에 대해선 입항에서 통관까지 복잡한 세관절차가 하나의 절차로 통합된다. 이에 따라 국가 간 교역에서 AEO 적용 대상으로 선정된 업체는 물품검사 면제와 통관절차 축소 등의 혜택을 받을 수 있다.

ALCO는 Asset-Liability Committee의 약자로, 은행의 자산과 부채와 관련된 위험을 평가하는 위험 관리 위원회를 일컫는다. ALCO 패지키란 이자율 및 수익률 곡선, 향후 프로젝트 등과 같이 기업의 비즈니스 계획 과정에 중요한 재무적 정보들을 담은 ALCO의 리포트 패키지라고 할 수 있다.

고객이 설정한 조건에 따라 상대적으로 고금리를 주는 예금이나 증권사로 자동이체·관리해주는 금융상품의 한 종류다. 또한 반대로 기본계좌에서의 지급요청 발생 시 설정된 금액만큼 기본계좌로 다시 자동이체도 된다. 편리성과 고금리의 수익성을 갖춘 상품이라 할 수 있다. 금융사는 금융상품 거래 때의 판매수수료가 수익으로 연결이 되나 증권사 CMA의 인기로 은행 입장에서는 금융상품 판매 수수료를 챙길 수단 자체가 부족해졌다. 이에 대응하기 위해 은행에서 AMA라는 상품이 출시됐다.

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레버리지 : 사기조작단 (TV조선 일요드라마) OST - Part.3

'레버리지 : 사기 조작단'은 대한민국 최고의 엘리트 보험 조사관에서 최고의 사기 전략가로 태어난 태준(이동건 분)이 각 분야 최고의 선수들과 뭉쳐 진짜 나쁜 놈들을 잡는 드라마이며 흥미진진한 전개와 배우들의 열연으로 시청자들의 호평 속에 방영 중이다.

'라엘(Ra.L)'은 고급스럽고 신비로운 음색의 실력파 싱어송라이터로 그의 친동생이자 재즈 보컬리스트로 활동하던 '나오미(Omi)'와 함께 '친자매'라는 그룹으로 활동 중이며, 'Freedom', '비틀비틀' 등의 음원을 통해 본인만의 팝적인 매력을 선보여 리스너들에게 큰 사랑을 받고 있다. 또한 '제 3의 매력 OST', 세상에서 제일 예쁜 내 딸 OST 등을 통해 목소리를 전한 바 있으며, 다수의 드라마의 BGM으로도 참여하는 등 뛰어난 음악적 역량으로 활발히 활동 중이다.

‘Con Artist’는 속임수로 가득 찬 남자에게 마음을 빼앗겨버렸지만 그에게 저돌적으로 마지막 인사를 남기는 강한 메시지를 담고 있는 곡으로써 라엘(Ra.L) 특유의 시원한 발성과 이국적이면서도 매력적인 보이스가 어우러져 곡의 완성도를 높였다.

이 곡은 1,400만 뷰의 사랑을 받은 CF [나트라케어]의 CM송과, ‘열혈사제', ‘동백꽃 필 무렵’ OST 등으로 사랑받고 있는 싱어송라이터 라엘(Ra.L)과 세련된 음악으로 주목받고 있는 싱어송라이터 그룹 ‘친자매’의 나오미가 작사로 합류해 곡을 완성했다.

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매력 높아진 리츠 시장…수요 몰리는 까닭은

오는 23일부터 관련 지수·상품 나란히 출시
대형 글로벌 리츠도 연내 상장 목표로 분주
투자 수요 증가에 변동성 확대 가능성 다분

고인플레이션 시대 리츠 시장이 투자자들의 1순위 선택지로 떠오르고 있다. 증시 한파 속 마땅한 투자처가 부족해지면서 리츠 특유의 매력이 부각되고 있기 때문이다. 주변 여건도 투자심리에 긍정적인 방향으로 조성되고 있다.

이달 하순 리츠 관련 지수가 발표될 예정인 가운데 증권가에서도 이에 화답이라도 하듯 각종 상품을 준비 중인 것으로 알려졌다. 여기에 하반기에는 새 식구 합류 계획도 잡혀 있어 투자가 활성화될 것이란 전망도 나온다.

다만, 관련 업계에서는 마냥 반길만한 상황만은 아니라는 입장도 있다. 투자 수요가 늘 경우 상장 리츠들의 주가 변동성이 커질 수도 있다는 이유에서다. 대표적인 장점중 하나를 잃을 수 있는 만큼 일장일단이 분명하다는 반응이다.

/그래피=비즈니스워치

전용지수에 금융상품까지…날개 단 리츠

22일 한국거래소에 따르면 오는 23일 리츠 종목만으로 구성된 'KRX 리츠 TOP 10지수'와 'KRX 리츠 TOP 10 레버리지지수'가 발표된다. 두 지수 모두 유가증권시장(코스피)에 상장된 리츠 가운데 시가총액 상위 10개 종목을 선별해 산출된다.

단 지수명에서 알 수 있듯이 KRX 리츠 TOP 10 레버리지지수는 KRX 리츠 TOP 10지수의 수익률을 두 배 추종하게끔 설계된다. 두 배의 수익률을 추구하는 대신 손실도 이에 상응하는 비율로 적용된다.

리츠는 불특정 다수의 자금을 모집해 빌딩이나 호텔 등 부동산을 매입해 운영한 뒤 여기서 발생한 수익을 투자자들에게 분배하는 투자 상품이다. 적은 돈으로 직접 부동산에 투자하는 효과를 누릴 수 있고, 안정적으로 쏠쏠한 배당 수익을 얻을 수 있어 대표적인 인컴형 자산으로 꼽힌다.

KRX 리츠 TOP 10지수에는 상장 리츠 시총 대장인 ESR켄달스퀘어리츠를 필두로 롯데리츠, SK리츠, 제이알글로벌리츠, 코람코에너지리츠, 신한알파리츠, 이리츠코크렙, 디앤디플랫폼리츠, 신한서부티엔디리츠, NH올원리츠 등이 포함된다.

리츠만으로 구성된 전용 지수가 첫 선을 보일 예정인 가운데 관련 상품들도 출시에 속도를 내고 있다. 금융투자업계에 따르면 미래에셋증권은 '에프앤가이드(FnGuide) 리츠부동산인프라 지수' 수익률에 두 배를 수렴하는 상장지수증권(ETN)을 준비하고 있다.

자산운용사에서는 상장지수펀드(ETF)를 내놓는다. 오는 24일 키움투자자산운용과 한화자산운용에서 출시한 '히어로즈 리츠이지스액티브 ETF'와 '아리랑 Fn K리츠 ETF'가 거래를 개시한다. 적극적인 운용을 기초로 하는 액티브 펀드와 기초지수를 단순 추종하는 패시브 펀드가 동시 나온다는 점에서 두 상품의 향후 수익률은 관전 포인트가 될 전망이다.

계속되는 신인 합류…리스크는 '조심'

이와 함께 오는 하반기에는 새로운 손님도 찾아올 것으로 예상된다. 현재 4개 정도의 리츠가 상장을 위해 잰걸음을 보이고 있다. 기업공개(IPO) 시장에서의 성공적인 행보를 이어간다는 계획이다.

이중 어느 정도 윤관이 드러난 리츠는 'KB스타글로벌리츠'다. 지난 달 임시 주주총회를 개최한 KB스타글로벌리츠는 유가증권시장 상장을 결의하고 KB증권을 주관사로 정했다. 벨기에 오피스 빌딩에 투자하는 KB스타글로벌리츠는 모자(母子) 리츠로 구성된 재간접형 펀드다.

최근 KB증권은 리츠의 기초자산이 되는 벨기에 브뤼셀 소재의 '노스 갤럭시 타워(North Galaxy Tower) 타워를 매입했다. 매입가액은 8000억원으로 알려졌다. 회사 관계자에 따르면 이르면 9월중 상장할 예정이다.

해외 부동산에 투자하는 또 다른 글로벌 리츠도 만나 볼 수 있을 것으로 예상된다. 대신증권이 창립 60주년을 맞아 아시아와 유럽의 우량 자산 등을 포트폴리오에 편입한 리츠를 야심차게 준비하고 있다.

투자 자산으로는 일본 도쿄 소재의 오피스 빌딩과 폴란드의 아마존 물류센터 등 다양한 자산군이 거론되고 있다. 아직까지 정확한 리츠 구조 및 규모 등은 정해지지 않은 상황이다. 이달중 국토교통부 인가를 신청하고 연내 상장한다는 계획이다.

이외에도 스페인 마드리드에 핵심 권역에 위치한 오피스 빌등을 기초자산으로 하는 인마크글로벌프라임(가칭)와 베트남 물류센터에 투자하는 다올물류리츠 등도 하반기내 상장을 목표하는 리츠들이다.

리츠 업계에서는 기대와 우려의 시각이 교차하고 있다. 관련 지수 및 연동 상품 등의 잇따른 등장으로 리츠에 대환 관심이 확대되고 거래는 더욱 활기를 띌 것으로 예상된다. 하지만 주가 변동성은 커질 수 있기 때문에 리츠의 장점중 하나인 안정성을 잃을 수도 있다는 것이다.

증권업계 관계자는 "다양한 상품과 지수가 나오면서 국내 리츠 시장이 선진 리츠로 가는 출발점에 들어서게 됐다"며 "새 도약을 위한 발판이 마련된 것 같아 긍정적"이라고 말했다.

다만 "이렇게 되면 리츠와 주식시장간 동조화 현상이 강하게 일어날 수밖에 없다"며 "여러 상품이 나올수록 자금 유출입이 빈번해지고 이 과정에서 상장 리츠들의 주가 변동성도 확대될 수 있어 우려스러운 점도 있다"고 덧붙였다.


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